Публичные торги открывают доступ к покупке квартир, земельных участков и другого имущества, изъятого у банкротов, по ценам ниже рыночных. Это привлекательная возможность как для приобретения жилья для себя, так и для инвестиций. Хотя участвовать может любой, многие не знают о процедуре. В этой статье мы разберем, где искать лоты, как проходят аукционы и какова реальная выгода от таких сделок.
Что такое публичные торги
Согласно статье 449.1 Гражданского кодекса РФ, публичные торги — это официальная процедура реализации имущества физического или юридического лица, признанного банкротом по суду. Они могут проходить в формате аукциона, открытого предложения или конкурса.
На торгах можно приобрести различные виды имущества:
- Квартиры, комнаты или доли в них;
- Земельные участки;
- Частные дома, коттеджи, дачи, таунхаусы;
- Гаражи и машино-места;
- Коммерческую недвижимость.
Конкретный механизм покупки зависит от того, какая организация выступает продавцом.
Кто проводит публичные торги
Для покупателя ключевое значение имеет организатор торгов, так как от этого зависит происхождение имущества, его начальная цена и потенциальный дисконт. Основными продавцами выступают банки, Федеральная служба судебных приставов (ФССП) и муниципалитеты.
Федеральная служба судебных приставов (ФССП)
ФССП продает недвижимость, конфискованную в рамках исполнительного производства при банкротстве. Это может быть как залоговое имущество, так и другое жилье должника (если оно не является единственным). Перед продажей финансовый управляющий проводит оценку, после чего объект выставляется на публичные торги.
Банки
Если заемщик перестает платить по ипотеке или другому кредиту, обеспеченному недвижимостью, банк вправе через суд взыскать залог с последующей его продажей через ФССП. Стартовая цена устанавливается по результатам независимой оценки.
Также банки могут продавать залоговое имущество во внесудебном порядке, если соблюдены три условия:
- Недвижимость является обеспечением по кредиту;
- Заемщик неоднократно нарушал условия договора;
- Заемщик дал согласие на продажу объекта.
В таком случае сделка проходит без аукциона, а цена определяется по договоренности между банком и покупателем.
Муниципальные органы власти
Местные администрации проводят аукционы по продаже муниципального имущества. Сюда относится недвижимость, подлежащая приватизации, переданная городу по решению суда или в рамках социальных программ.
Например, на портале «Моссоцгарантия» можно найти квартиры, продаваемые городским Департаментом по сниженным ценам. Часто это жилье, полученное по договорам пожизненной ренты с пенсионерами. После смерти получателя ренты такие квартиры выставляются на торги.
Обратите внимание: Как купить машину на самый маленький кредит.
Поскольку такое жилье обычно требует ремонта, его начальная цена существенно ниже рыночной.Реалистичные ожидания и этапы торгов
Важно понимать, что приобрести элитную недвижимость за символическую сумму вряд ли получится. На торгах присутствуют как частные лица, так и профессиональные инвесторы и компании, для которых это бизнес. Наиболее ликвидные лоты часто «уходят» еще до стадии публичного предложения. Тем не менее, разберем процесс покупки имущества с торгов по банкротству поэтапно.
Аукционы по банкротству обычно проходят в три этапа:
- Торги на повышение. Объект выставляется по рыночной стоимости, и участники повышают цену.
- Повторные торги со скидкой. Если на первом этапе покупатель не нашелся, цена снижается на 10-30%, и проводится новый раунд торгов на повышение.
- Публичное предложение. Самый интересный этап для инвестора. Если и на втором этапе победителя нет, цена начинает планомерно снижаться по заранее установленному графику. Шаг и порядок снижения определяет арбитражный управляющий и указывает в условиях торгов.
Как определяется победитель на этапе публичного предложения
Раньше на этом этапе побеждал не тот, кто предложил больше, а тот, кто первым подал заявку по текущей цене. Это привело к использованию автоматических систем и «роботов», которые моментально отправляли заявки при снижении стоимости. Участнику нужно было лишь задать желаемую цену и настроить программу.
Однако с 22 июня 2015 года в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» были внесены изменения (п. 4 ст. 139). Теперь организатор торгов вправе сам выбирать критерий определения победителя на этапе публичного предложения.
Как видно из примера, победителем может быть признан как первый подавший заявку, так и предложивший наибольшую цену. Поэтому крайне важно перед участием внимательно изучить правила конкретного аукциона, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Всегда уточняйте, по какому принципу будет выбран победитель.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Как купить имущество с торгов?.
