В редакцию поступил вопрос от читателя, который несколько лет назад приобрел квартиру в Москве с использованием ипотечного кредита, уже получил налоговый вычет, но полностью долг перед банком еще не погасил. Теперь он планирует продать недвижимость по цене выше первоначальной и интересуется двумя ключевыми моментами: допустима ли продажа квартиры, обремененной ипотекой, и возникнет ли обязанность по уплате налога с дохода от такой сделки.
На эти вопросы дает развернутый ответ юрист Анастасия Корнилова. Вкратце: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, возможно, но процедура имеет свои нюансы. Налог с полученного дохода, скорее всего, заплатить придется, а право на ранее полученный имущественный вычет при этом сохраняется. Рассмотрим все детали подробнее.
Три стратегии продажи ипотечной квартиры
Существует три основных сценария, как можно реализовать недвижимость, на которую наложено обременение в виде ипотеки. Выбор зависит от ваших финансовых возможностей, готовности банка к сотрудничеству и поиска подходящего покупателя.
1. Полное досрочное погашение кредита
Это наиболее предпочтительный и простой с юридической точки зрения вариант. Квартира без обременения привлекает больше покупателей и может быть продана быстрее и дороже. Погасить остаток долга можно за счет собственных накоплений, нового потребительского кредита или займа у знакомых. Теоретически возможен вариант, когда покупатель передает вам аванс, достаточный для закрытия ипотеки, однако на практике это сопряжено с высокими рисками для него и обычно требует предоставления существенной скидки. Если сделка все же состоится, последовательность действий будет следующей: получение денег от покупателя, полное погашение кредита, снятие обременения в Росреестре и только затем — оформление основного договора купли-продажи.
2. Продажа с активным участием банка
В этом случае банк-кредитор выступает в роли гаранта безопасности сделки для покупателя. Схема такова: покупатель вносит средства для погашения вашего ипотечного долга напрямую на счет банка, что минимизирует его риски. Разницу между стоимостью квартиры и суммой долга он обычно размещает на банковском аккредитиве или в ячейке, которые будут разблокированы только после регистрации перехода права собственности. После получения денег банк выдает документы для снятия залога, и затем заключается основной договор. Этот способ более надежен для покупателя, но требует согласования с банком, который может быть не готов к такой процедуре.
3. Перевод ипотечного долга на покупателя
Самый сложный в реализации способ, предполагающий переоформление существующего кредитного договора на нового заемщика — покупателя квартиры. Для этого необходимо не только его согласие принять на себя ваши обязательства (остаток долга, проценты, срок и ставку), но и одобрение со стороны банка. Покупатель должен соответствовать кредитным требованиям финансовой организации. Если все условия соблюдены, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга, а затем договор купли-продажи. Обременение с квартиры при этом не снимается, а лишь изменяется запись о залогодателе в Росреестре. Успех этого варианта целиком зависит от политики конкретного банка.
Налогообложение при продаже: как минимизировать выплаты
Доход, полученный от продажи квартиры, подлежит декларированию и обложению НДФЛ по ставке 13%. Однако есть важные нюансы и законные методы уменьшения налоговой нагрузки.
Освобождение от налога. Если квартира находилась в вашей собственности более пяти лет (минимальный предельный срок владения), налог платить не нужно.
Имущественный налоговый вычет. Если срок владения меньше, вы вправе применить вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей. Эта сумма вычитается из дохода от продажи, и налог платится с остатка. Например, при продаже за 3 200 000 рублей налогооблагаемая база составит 2 200 000 рублей, а НДФЛ — 286 000 рублей.
Учет расходов на приобретение. Более выгодный вариант — уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, понесенных при покупке этой же квартиры. Сюда включается не только цена покупки по договору, но и уплаченные банку проценты по ипотеке. Например, при продаже за 3 200 000 рублей, если покупка обошлась в 2 400 000 рублей, а проценты составили 450 000 рублей, налоговая база будет равна всего 350 000 рублей. НДФЛ к уплате — 45 500 рублей.
Важное предупреждение: занижение цены в договоре купли-продажи сегодня малоэффективно. Налоговая инспекция вправе рассчитывать налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта, если цена по договору окажется ниже этого показателя. Актуальную кадастровую стоимость можно проверить на публичной кадастровой карте Росреестра.
Судьба имущественного вычета, полученного при покупке
Право на налоговый вычет, который вы получили при покупке этой квартиры, остается за вами в полном объеме. Факт последующей продажи недвижимости не обязывает вас возвращать полученные от государства деньги. Более того, если вы еще не исчерпали лимит вычета в 260 000 рублей (или 520 000 рублей для супружеской пары), то сумму налога, начисленного к уплате с продажи, можно зачесть в счет оставшейся части вычета, подлежащей возврату.
Ипотека как финансовый инструмент: действуйте осознанно
Ипотека — это серьезное финансовое обязательство, но при грамотном подходе она становится доступным инструментом для приобретения собственного жилья. Ключ к успеху — трезвая оценка своих возможностей, понимание всех условий кредитного договора и знание процедур, которые могут потребоваться в будущем, включая возможную продажу. Рекомендуется заранее изучать предложения банков, консультироваться со специалистами и тщательно планировать свои финансовые шаги.
Записаться на бесплатный курс
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил? Отвечает юрист.
