Планируете продать или купить квартиру, рассчитывая на простую сделку, но сталкиваетесь с понятием «обременение»? Это серьезный юридический нюанс, который может существенно осложнить процесс или даже сделать его невозможным. Давайте разберемся, что это такое и как с этим работать.
Обременение — это установленное законом или договором ограничение прав собственника на объект недвижимости. Оно означает, что владелец не может в полной мере распоряжаться своим имуществом: продать, подарить или завещать квартиру можно только с соблюдением определенных условий, а иногда и вовсе нельзя.
Как проверить квартиру на наличие обременений?
Главный документ, который даст вам точный ответ, — это актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Внимательно изучите раздел 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если ограничений нет, в этом пункте будет указано «не зарегистрировано». Заказать такую выписку можно онлайн через сайт Росреестра или портал Госуслуг.
Основные виды обременений на жилье
Существует несколько распространенных типов ограничений, каждый со своими особенностями:
1. Ипотека
Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Продать ее без согласия кредитной организации нельзя. Стандартный выход из ситуации: продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение займа. Затем покупатель перечисляет деньги, необходимые для закрытия ипотеки, часто через специальный счет или по предварительному договору купли-продажи с задатком. После погашения долга обременение снимается, и сделка завершается.
2. Долгосрочная аренда
Если в квартире официально проживают арендаторы по договору найма, новый собственник обязан соблюдать его условия до окончания срока. Выселить жильцов досрочно не получится. Срок действия договора аренды обязательно должен быть указан в договоре купли-продажи.
3. Пожизненная рента
Частая ситуация, когда пожилой человек передает квартиру в обмен на пожизненное содержание и право проживания в ней. Новый владелец не может выселить получателя ренты. Это право сохраняется за человеком до конца его жизни.
4. Прописка несовершеннолетних детей
Особенно важно проверять этот пункт, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Сделка не должна нарушать права ребенка на жилье. При неправильном оформлении в будущем выросшие дети могут через суд претендовать на долю в этой недвижимости.
Обратите внимание: Кредитка vs потребительский кредит: какие плюсы и минусы у каждого варианта и что больше подойдет вам.
5. Право пожизненного проживания (безвозмездное пользование)
Это скрытое обременение, которое часто не отражается в ЕГРН. Возникает, например, когда человек, имевший право на приватизацию, от нее отказался. За ним сохраняется пожизненное право пользования жилплощадью, и выселить его нельзя даже после смены собственника.
6. Завещательный отказ (легат)
Собственник по завещанию может предоставить кому-либо право проживать в квартире после своей смерти. Это право переходит вместе с недвижимостью к новому владельцу (ст. 1137 ГК РФ). Выселить такого жильца до истечения установленного завещанием срока невозможно.
7. Арест по решению суда
Самое серьезное обременение. Накладывается судебными приставами за долги собственника. Продать, подарить или сдать такую квартиру нельзя до снятия ареста. Этот вид ограничения всегда четко прописан в выписке из ЕГРН.
Стоит ли бояться обремененной квартиры?
Обременение — это не приговор, а дополнительный фактор риска, требующий повышенной юридической грамотности и осторожности. Такие квартиры часто продаются дешевле рыночной стоимости, что может быть выгодно для покупателя. Однако ключ к безопасной сделке — тщательная проверка. Всегда запрашивайте полный пакет документов: свежую выписку из ЕГРН, согласие банка (при ипотеке), нотариальные отказы от права проживания и т.д. При сложных обременениях (рента, завещательный отказ) настоятельно рекомендуется консультация с юристом по недвижимости.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Обременение на квартиры. Какие бывают и стоит ли их бояться.
