Из цикла «Типанакопилка»
Оптимальная стратегия для начинающего инвестора
В первой части мы проанализировали различные инвестиционные инструменты с точки зрения баланса риска и доходности. Для тех, кто только начинает свой путь в инвестициях, я не советую сразу открывать бизнес или заниматься самостоятельной торговлей на бирже — эти варианты сопряжены с высоким риском потери капитала. Также важно тщательно проверять управляющие компании, чтобы не стать жертвой финансовых пирамид, о чём я подробно рассказывал в статье «Купюрное чаромутие». Возникает закономерный вопрос: как же тогда новичку достичь доходности в 21% годовых, используя, казалось бы, консервативные инструменты?
Два столпа стратегии: брокерский счёт и недвижимость
Основываясь на 15-летнем опыте работы как на бирже, так и на рынке недвижимости, я рекомендую начинать с комбинации двух наиболее эффективных направлений: сотрудничество с профессиональной брокерской компанией и инвестиции в жилую недвижимость по схеме аренды с правом выкупа (АПВ). Почему именно АПВ? Инвестор покупает ликвидный объект (новостройку или вторичное жильё не старше 10 лет) — это может быть квартира, дом или даже коммерческая площадь. Затем заключается долгосрочный договор (например, на 15 лет) с платёжеспособным арендатором, который ежемесячно вносит арендную плату, включающую процент за будущий выкуп (обычно 5-7% годовых). Объект остаётся в собственности инвестора до окончания срока договора, после чего переходит к арендатору. По сути, это аналог лизинга для недвижимости.
Первый компонент: управляющая компания Hermes Finance Ltd
В качестве надёжного партнёра можно рассмотреть австрийскую управляющую компанию «Hermes Finance Ltd», которая успешно работает на рынке уже 23 года и зарегистрирована в Лондоне. Её ключевое преимущество — стабильная доходность в евро и долларах. Компания предлагает персональный номерной инвестиционный счёт Vista. Клиент вносит контрактную сумму (минимум 1 100 евро), которую компания инвестирует на международных биржах. Ежемесячно начисляется доход, 80% из которого получает клиент, а 20% остаётся компании в качестве комиссии. Средняя годовая доходность после вычета комиссии составляет около 20%. Кроме того, компания предоставляет кредитное плечо: можно занять до 70% от собственных средств под 7% годовых. Таким образом, собственный капитал приносит ~20%, а заёмный — чистых ~13% (20% минус 7% за кредит). В среднем, использование заёмных средств позволяет достичь доходности около 15% годовых по всему контракту.
Практический пример: инвестиция 20 млн рублей
Давайте разберём конкретный кейс с суммой в 20 млн рублей.
Интересное: Инвестиции в ценные бумаги. Что купить на 2500 руб. Эксперимент.
Инвестор размещает всю сумму на счёте Vista, затем берёт кредит в 14 млн рублей (70% от суммы) и выводит эти деньги для работы по схеме АПВ. На счету Vista остаётся 6 млн рублей собственных средств (около 66 000 евро). После оплаты единоразовых расходов на активацию счёта и брокерскую комиссию (ажио), общая контрактная сумма составит около 178 109 евро. Если реинвестировать весь ежемесячный доход (в среднем 1.2% от суммы контракта), то через 2.5 года собственные средства на счету удвоятся до 12 млн рублей, а через 4 года — достигнут исходных 20 млн рублей (при курсе евро ~90 руб.). Рост курса евро, наблюдаемый десятилетиями, может дополнительно увеличить рублёвую доходность.Второй компонент: недвижимость по схеме АПВ
На выведенные 14 млн рублей инвестор приобретает, например, современный дом и сдаёт его в аренду с правом выкупа под 6% годовых на 15 лет. Ежемесячный доход от этой операции после вычета НДФЛ (13%) составит около 60 900 рублей чистых. За 2.5 года накопленная сумма превысит 4 млн рублей, а за весь срок договора — почти 25 млн рублей, что эквивалентно доходности около 5.2% годовых.
Синергия и итоговая доходность
Комбинируя два этих инструмента, инвестор достигает средней доходности: 15.7% годовых за 2.5 года и 21% годовых за 4-летний цикл. Через 4 года, когда на счету Vista вновь накопится 20 млн собственных средств, можно повторить цикл: снова взять кредит, купить новый объект недвижимости и запустить процесс заново. При этом скорость роста капитала будет увеличиваться, так как не придётся повторно платить комиссию за увеличение контракта. Дополнительное ускорение даёт реинвестирование доходов от АПВ обратно на счёт Vista.
Поддержка и минимизация рисков
Я и мои партнёры оказываем полное сопровождение: помогаем в работе со счётом Vista, подбираем и проверяем арендаторов, готовим все необходимые юридические документы. Даже если арендатор решит расторгнуть договор, мы оперативно найдём ему замену, обеспечивая непрерывность денежного потока.
Ключевые преимущества схемы АПВ: арендатор, рассматривающий объект как будущую собственность, берёт на себя все расходы по его содержанию. Инвестор избавлен от проблем с поиском новых жильцов и поддерживает портфель в актуальном состоянии, без устаревших объектов.
Итоговые выгоды для инвестора
В результате инвестор:
· Сохраняет 70% капитала в одном из самых надёжных активов — недвижимости.
· Защищает средства от инфляции.
· Получает стабильный высокий ежемесячный доход.
· Имеет «подушку безопасности» на случай форс-мажоров с арендатором или временного снижения доходности брокерского счёта.
Интересное еще здесь: Финансы.
Как зарабатывать 21% годовых, защищая инвестиции в недвижимости? Часть2.
