В интернете можно встретить заманчивые предложения вложиться в перепродажу недвижимости с обещаниями доходности в 200% годовых и выше. В этой статье мы разберемся, что на самом деле скрывается за такими объявлениями, и стоит ли доверять свои деньги подобным проектам.
Идея не нова, но обросла новыми рисками
Бизнес на перепродаже квартир существовал задолго до массовой ипотеки. Суть проста: купить объект в плохом состоянии по низкой цене, сделать качественный ремонт и продать дороже. С появлением кредитных инструментов схема получила второе дыхание — теперь для старта можно было вложить лишь 10-20% от стоимости, что привлекло множество новых участников.
Однако сегодня эта сфера стала гораздо рискованнее. Во-первых, ужесточился контроль со стороны налоговой службы (ФНС). Работать «в тени» стало практически невозможно. Для легальной деятельности необходимо регистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить налог в 6% от прибыли, плюс социальные взносы. Попытки продавать несколько квартир в год без оформления ИП почти гарантированно приведут к серьезным доначислениям и штрафам от налоговой.
Осторожно: мошенники и нереалистичные обещания
Там, где крутятся большие деньги, неизбежно появляются сомнительные личности.
В сети часто встречаются истории от так называемых «инвесторов», которые утверждают, что владеют «секретными базами» новостроек, продающихся на 30-40% ниже рынка. На деле таких баз не существует уже лет двадцать. Не менее фантастично звучат заявления о навыках переговоров, позволяющих купить квартиру на 45% дешевле рыночной цены, особенно в условиях постоянно растущего рынка недвижимости.
Такие персонажи активно ищут «младших инвесторов» — людей с небольшим капиталом (1-2 млн рублей), которым обещают астрономическую доходность. На практике скидки при покупке оказываются мизерными (0-3%), но на фоне обещаний в 100-300% годовых это кажется несущественным.
Как устроена типичная схема
В таких проектах обычно три ключевых участника:
- «Инвестор» (организатор): Главное лицо, которое берет на себя поиск объектов, оформление сделок и управление процессом.
- «Младшие инвесторы»: Люди, которые вкладывают свои деньги, рассчитывая на высокий доход. Их средства объединяются для покупки квартиры.
- «Обслуга»: Риэлторы, юристы, строители и другие специалисты, которые помогают в проведении сделок и ремонте.
Прибыль от последующей продажи квартиры делится между участниками пропорционально их вкладам. Однако у этой схемы есть множество скрытых рисков и «узких мест». Прежде чем вступать в подобный проект, стоит честно ответить на пять ключевых вопросов.
Важно анализировать не только потенциальную прибыль, но и задавать неудобные вопросы уже сейчас.
Вопрос 1: На что конкретно и кому вы даете деньги?
Кажется очевидным: вы финансируете покупку квартиры для перепродажи. Часто отношения оформляются нотариальным договором займа с прописанными процентами. Но сама по себе эта бумага — еще не гарантия безопасности.
Вопрос 2: Почему организатор берет деньги под такие высокие проценты?
Обратите внимание: Почему не стоит брать кредиты.
Это самый главный вопрос. Если бизнес такой прибыльный, почему бы организатору не взять кредит в банке под более низкий процент? Возможные причины тревожны: банк мог отказать из-за плохой кредитной истории, либо организатор просто не хочет нести личную финансовую ответственность. Ответ на этот вопрос многое говорит о надежности всего предприятия.Вопрос 3: Рискует ли организатор своими деньгами?
Как правило, нет. Чаще всего у него либо нет собственного капитала, либо он сознательно не хочет рисковать им, предпочитая использовать деньги вкладчиков. Получается, что весь финансовый риск ложится на «младших инвесторов».
Вопрос 4: Становятся ли вкладчики собственниками квартиры?
В подавляющем большинстве случаев — нет. Квартира оформляется на организатора, чтобы упростить процесс управления и последующей продажи. Для вкладчиков это означает, что у них нет реального залога — только договор займа. По сути, это не инвестиции в недвижимость, а высокорискованное кредитование физического лица без обеспечения.
Вопрос 5: Что будет, если что-то пойдет не так?
Рисков множество: квартира может не найти покупателя в нужные сроки, ее стоимость может упасть, возникнуть юридические проблемы. В этом случае все деньги будут «заморожены» в неликвидном активе. Как вкладчики смогут вернуть свои средства? Обычно единственный путь — долгий и затратный судебный процесс, что полностью противоречит идее пассивного дохода.
Если после всех этих вопросов энтузиазм не угас — что ж, решение за вами. Но помните, что волшебных 300% годовых не бывает.
P.S. Не верьте слепо фотографиям «инвесторов» с пачками денег в банках. Такие снимки легко поставить, особенно если расчеты проходят наличными в переговорной, а не через кассу. На многих подобных фото запечатлены не реальные покупатели или продавцы, а риэлторы или просто посторонние люди.
#инвестиции #недвижимость #квартира #кредит #деньги #ипотека
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: «Покупаю квартиры и затем продаю их в 2 раза дороже!» Разбираемся, стоит ли участвовать в таких «инвестициях».
