Рынок аренды жилой недвижимости демонстрирует тревожную динамику: количество доступных предложений резко сократилось, в то время как арендные ставки выросли на 18-40%. Этот рост значительно опережает темпы удорожания самой недвижимости. Ситуация парадоксальна: снять квартиру с низкой ликвидностью стало проще, однако инвестиции в покупку жилья для последующей сдачи в аренду по-прежнему остаются не самыми выгодными.
Для анализа рынка традиционно рассматриваются несколько ключевых показателей:
- Объем предложения (количество объявлений)
- Уровень цен как главный индикатор спроса и рентабельности
- Срок экспозиции объекта на рынке (второстепенный, но важный показатель спроса)
Структура рынка аренды
Основу рынка, около 80%, составляют ликвидные студии и однокомнатные квартиры площадью 1-2 кв. м. Также значительную долю занимают комнаты в коммунальных квартирах. Основными арендодателями являются семьи, сдающие второе жилье, и студенты, а также семьи с детьми, ищующие дополнительный доход.
Первое, что бросается в глаза, — двукратное сокращение количества рекламных объявлений, причины которого мы рассмотрим далее.
Динамика спроса и предложения
Количество активных предложений на рынке аренды увеличилось более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что указывает на растущий интерес к этому сегменту.
Однако в ключевых городах — Москве и Санкт-Петербурге — наблюдается обратная тенденция: количество объявлений об аренде сократилось почти на 70%. Хотя эта цифра выглядит драматично, подобное падение уже происходило в четвертом квартале 2021 года, что говорит о цикличности рынка.
Ценовая динамика
Рост арендных ставок существенно обогнал рост цен на саму недвижимость. В Москве прирост составил 40%, а в Санкт-Петербурге — 24%. Стоит отметить, что анализ по регионам часто бывает неточным, так как каждый рынок обладает своей уникальной спецификой, и усредненные данные могут искажать реальную картину.
Традиционно важным показателем является срок, в течение которого квартира находится в поиске арендатора.
Обратите внимание: Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
Возникает вопрос: действительно ли поиск арендатора в Москве и Петербурге занимает месяц? По практическому опыту, ликвидные студии и однушки находят жильцов за 3-7 дней. А как обстоят дела в других городах?
Анализ средних цен показывает значительный рост по всем категориям квартир. Студии подорожали на 21%, однокомнатные квартиры — на 11%, двухкомнатные и трехкомнатные — на 16%.
Доходность инвестиций и срок окупаемости
Доходность от сдачи недвижимости в аренду вернулась в диапазон 5-7% годовых, хотя и отстает от темпов роста цен на жилье за последние три года. В качестве альтернативы можно рассмотреть:
- Дивидендные акции
- Купонные облигации
Недвижимость, несмотря на более высокую доходность, обладает рядом специфических преимуществ:
- Большая стабильность и предсказуемость по сравнению с волатильным фондовым рынком
- Исторически высокая защита от инфляции в долгосрочной перспективе (недвижимость можно рассматривать как долгосрочную облигацию, обеспеченную физическим активом)
Подробная статистика по ценам и срокам экспозиции в крупных городах доступна по ссылке.
❗Внимание! Подписывайтесь на наш Telegram-канал
При расчете долгосрочной доходности инвестиций в недвижимость (на горизонте 15-20 лет) часто допускаются методологические ошибки:
(1) Учитывается только доход от аренды, без учета инфляционного роста стоимости самого актива (аналогично тому, как при оценке акций учитываются и дивиденды, и рост курсовой стоимости).
(2) Не закладывается потенциальный рост арендной платы в течение 10, 15 или 20 лет. А на практике он неизбежен.
(3) Игнорируются сопутствующие расходы: периоды простоя объекта, затраты на ремонт и амортизацию, а также страховые риски.
Подписывайтесь на Cat.Finance. Здесь вы найдете актуальную рыночную статистику, взвешенный анализ и инвестиционные идеи для любого капитала — от 1 рубля до 1 миллиарда.
[my] Инвестиционная недвижимость, аренда жилья, длинный пост 1Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цены на аренду летят вслед за ценами (вверх).
