Ключевые подходы к оценке
- 1. Доходный метод – основан на анализе будущих денежных потоков от объекта. Стоимость актива определяется путем капитализации ожидаемых арендных платежей. Этот подход фокусируется на потенциальной прибыльности недвижимости.
- 2. Сравнительный метод – предполагает анализ цен на аналогичные объекты, уже проданные на рынке. Оценщик сравнивает характеристики похожих помещений (площадь, местоположение, состояние) и на основе этой информации выводит рыночную стоимость оцениваемого актива.
- 3. Затратный метод – рассчитывает стоимость воспроизводства или замещения объекта. Учитываются все расходы на строительство, отделку, а также износ и амортизация существующего здания. Метод особенно актуален для уникальных объектов или новых построек.
Какой метод выбрать?
Специалисты часто спорят о приоритетности того или иного подхода. Однако в условиях экономической нестабильности, стагнации или высокой неопределенности наиболее надежным считается доходный метод. Это логично, поскольку главная цель коммерческой недвижимости – генерировать прибыль. Красота и изощренность актива отходят на второй план, если он не приносит дохода.
Тем не менее, бывают исключения. Некоторые объекты могут иметь низкую инвестиционную привлекательность, но высокую цену из-за престижа или уникального местоположения. Покупка такой недвижимости часто носит «титульный» или статусный характер и направлена на повышение репутации инвестора, а не на прямую финансовую отдачу.
Обратите внимание: Методы мошенничества на улице.
Детали доходного метода
Чтобы рассчитать стоимость актива по доходному методу, необходимо проанализировать несколько ключевых параметров:
- Действующая арендная ставка – текущий доход с объекта.
- Операционные расходы – включают налог на имущество, капитальные затраты на содержание и другие издержки, которые не покрывает арендатор.
- Срок окупаемости – самый важный показатель, который показывает, за сколько лет инвестиции вернутся.
Срок окупаемости требует особого внимания. Продавцы часто его завышают, а покупатели – занижают. Истина обычно находится в рыночном консенсусе. Например, если в 2013 году стрит-ритейл (магазины на первых этажах) окупался в среднем за 15 лет, то сегодня этот показатель сократился до 5–7 лет, что отражает изменения в экономике и потребительском поведении.
Практический совет для инвесторов
Если вы рассматриваете конкретный объект, можете провести быструю проверку. Разделите его стоимость на 7 лет (средний срок окупаемости), затем полученную годовую сумму разделите на 12 месяцев, а результат – на площадь объекта в квадратных метрах. Вы получите условную месячную арендную ставку на квадратный метр. Сравните ее с рыночными предложениями по аналогичной недвижимости. Если ваша расчетная ставка существенно выше – цена актива, скорее всего, завышена. Если она соответствует или ниже рынка – сделка может быть интересной.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
