Анализ рынка жилой недвижимости России, основанный на исследовании ЦБ по проектному финансированию, выявляет тревожные тенденции. Ключевой вывод: объёмы строительства опережают продажи, что ведёт к накоплению непроданного жилья и создаёт давление на рынок. При этом финансовые риски растут как для застройщиков, так и для покупателей.
Зависимость от дольщиков и рост темпов строительства
Подавляющая часть жилищного строительства — 99% — финансируется за счёт средств дольщиков, причём 94% из них проходят через защищённые эскроу-счета. Лишь 1% проектов реализуется на собственные средства компаний. Несмотря на риски, темпы строительства не снижаются, а только наращиваются, создавая эффект «конвейера», который сложно остановить.
Источник данных: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Растущий объём непроданного жилья
За последний год строительство началось на площади 45,6 млн квадратных метров. Общий объём недостроенного жилья на рынке достиг колоссальных 101 млн «квадратов». При этом продажи отстают: на сегодня реализовано лишь 73% готовых объектов и 29% строящихся. Год назад эти показатели были выше — 80% и 35% соответственно. Это явный сигнал: доля непроданных квартир и домов увеличивается. Государственные программы субсидирования ипотеки не справляются с таким объёмом предложения.
Источник данных: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Цены растут быстрее доходов
С начала 2021 года зарплаты в среднем выросли на 34%, что значительно отстаёт от роста цен на жильё. Стоимость квадратного метра в новостройках взлетела на 54%, а на вторичном рынке — на 36%. Таким образом, доступность жилья, несмотря на все государственные программы, снижается. Интересно, много ли людей за этот период получили повышение доходов на 30-40%? Парадокс рынка в том, что, например, в Москве объёмы ипотечных кредитов бьют рекорды, но на эти деньги покупается меньше квадратных метров из-за их удорожания.
Источник данных: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отрыв в ценах между новостройками и вторичным жильём снижает спекулятивную привлекательность первых. Инвесторы, купившие дорогие новостройки в ипотеку, при перепродаже часто выходят на вторичный рынок, который растёт медленнее и не имеет льготного господдержки. Как альтернатива, для инвестиций можно рассмотреть фондовый рынок — например, акции строительных или нефтяных компаний, или облигации, которые могут приносить доходность выше 12% годовых без необходимости брать ипотечный кредит.
Обратите внимание: Действительно новые деньги: В 2011 Канада ввела полимерные банкноты..
Финансовые риски застройщиков
Долговая нагрузка на строительные компании остаётся высокой. Если раньше средства на эскроу-счетах полностью покрывали их обязательства, то сейчас покрытие снизилось до 80%, что увеличивает финансовые риски в секторе.
Источник данных: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Источник данных: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Качество ипотечных портфелей
Ещё один тревожный фактор — ослабление стандартов кредитования. Рост продаж по госпрограммам сопровождался увеличением доли рискованных кредитов. Например, во втором квартале 2023 года 39% ипотечных займов были выданы с первоначальным взносом менее 20%, что повышает риски для банковской системы в случае ухудшения экономической ситуации.
Пузырь?
Что мы видим в итоге? Сформировалась классическая картина перегрева: цены растут, реальные продажи падают, а долговая нагрузка на строителей и население увеличивается. Ипотека дорожает вслед за ключевой ставкой ЦБ. Программы господдержки лишь временно стимулируют спрос, но не решают структурных проблем, и непроданных квадратных метров становится всё больше. Лопнет ли пузырь? Пока система демонстрирует удивительную устойчивость, но напряжение нарастает. Резкого обвала цен, вероятно, не произойдёт, но возможна коррекция или стагнация. Показательно, что после резкого повышения ключевой ставки 15 августа банки зафиксировали всплеск спроса на ипотеку — до 42%, что можно трактовать как желание успеть получить кредит до дальнейшего роста ставок.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал ↗ об инвестициях, финансах и недвижимости.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается.
