Проблема доступного жилья — вечный вопрос, который волнует человечество. Люди всегда стремились к собственному углу, но путь к нему часто оказывается тернистым. В последнее время в обществе активно обсуждается дилемма: кто виноват в том, что квартиры стали недоступны? Банки, застройщики или общая экономическая ситуация? Споры на эту тему заполонили многие площадки, но вместо взаимных обвинений, возможно, стоит поискать конструктивные решения.
Давайте попробуем объединить разные точки зрения и рассмотреть проблему комплексно. Автор понимает, что его идеи могут вызвать критику, но считает важным начать этот разговор.
Ипотека или аренда: тупиковый выбор?
Современный рынок зачастую предлагает лишь две модели: покупка в ипотеку или аренда у частного лица. Оба варианта имеют существенные недостатки. Ипотека — это долгосрочная кабала на 20-30 лет, где квартира фактически принадлежит банку до последнего платежа. Аренда, даже дорогая и комфортная, как в случае автора, живущего недалеко от центра, лишает чувства стабильности. Владелец может в любой момент расторгнуть договор, что вынуждает к внезапным переездам, отнимающим силы и деньги.
Создается впечатление, что других массовых и цивилизованных вариантов просто не существует. Но так ли это?
Забытые модели: советское наследие и его ограничения
В Советском Союзе основной моделью была социальная аренда, когда жилье предоставлялось государством. После приватизации большая часть этого фонда перешла в частные руки, но какой-то процент остался. Также существует ведомственное жилье от предприятий. Однако масштабы такого предложения ничтожны, и активно оно не развивается.
Более того, агрессивное расширение чисто социального найма — не лучшая идея. Оно часто ориентировано на малообеспеченные и маргинальные слои, что может привести к снижению стоимости соседнего жилья или формированию своеобразных «гетто», если под такие программы отдавать целые дома.
Обратите внимание: Китай наносит ответный удар по США!.
Корпоративная аренда: стабильность, которой не хватает
Аренда у профессиональной организации (юридического лица) могла бы стать золотой серединой. Такой договор обеспечивает стабильность: вас не могут выселить без серьезных причин, условия пересмотра арендной платы прозрачны и привязаны к инфляции, а с регистрацией по месту жительства проблем не возникает.
Но и здесь есть три существенные проблемы:
Стоимость такой аренды обычно выше рыночной.
Предложение ничтожно мало. Например, одна из крупнейших компаний, «Дом.РФ», на момент написания статьи (18 апреля 2024 г.) имела в наличии для аренды всего семь квартир из почти 2800 в портфеле. Для сравнения, на рынке аренды Москвы, по оценкам, около 400 тысяч квартир.
У большинства игроков нет внятных программ, позволяющих арендатору со временем выкупить жилье.
Теоретическое решение: долгосрочная аренда с правом выкупа у государства
Автор видит выход в развитии модели долгосрочной (на 10 лет и более) аренды у государства с последующим правом выкупа в рассрочку. Чтобы платежи были комфортными, срок окупаемости таких проектов для государства должен составлять 30-40 лет, что неинтересно частным девелоперам, ориентированным на 15-20 лет.
Государство как собственник могло бы гибко применять меры поддержки для разных категорий граждан:
Скидки на аренду для врачей, учителей, молодых ученых.
Льготы для семей с маленькими детьми.
Поощрения для социально активных граждан.
Важно, чтобы скидка не превышала 50%, чтобы не повторять ошибки чисто социального жилья. Также можно предусмотреть «арендные каникулы» на несколько месяцев при потере работы (по аналогии с кредитными каникулами).
Такая модель даст арендаторам максимальную стабильность, не ляжет неподъемным грузом на бюджет и в перспективе может оказаться дешевле ипотеки. Ведь государство финансирует строительство напрямую, без привлечения дорогих кредитов и без банковских процентов.
Развитие массового цивилизованного рынка аренды также снизит ажиотажный спрос на покупку, что может оказать сдерживающее влияние на рост цен. Конечно, это пока лишь теория, и ее реализация требует тщательной проработки. Но создание такой системы — это тот путь, по которому, по мнению автора, стоит двигаться, чтобы решить извечный «квартирный вопрос».
Жилье Аренда квартиры Недвижимость Ипотека Национальная безопасность Соцзащита Мечта Длинный пост 6
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Квартирный ответ... теоретический).
