Пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, кардинально изменила привычный уклад жизни и бизнеса. Люди стали значительно больше времени проводить дома, а посещение торговых центров и офисов сократилось из-за введённых ограничений. Эти изменения не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости, заставив его адаптироваться к новым реалиям.
Исследование рынка: мнения экспертов
Чтобы оценить масштабы перемен, было проведено исследование с участием более 25 топ-менеджеров ведущих компаний. В опросе участвовали девелоперы, консалтинговые агентства, владельцы недвижимости и представители управляющих компаний, работающих преимущественно в Москве и других крупных городах в сегментах офисной и торговой недвижимости.
Общий вывод экспертов можно сформулировать так: рынок пережил шок, но демонстрирует признаки жизни. Хотя часть бизнесов не смогла справиться с кризисом и освободила площади, на смену им пришли новые игроки. Особенно активизировались интернет-магазины, которым потребовались оффлайн-площадки для пунктов выдачи заказов, а также службы доставки еды и продуктов. Владельцы недвижимости, отменив временные карантинные скидки, с оптимизмом смотрят в будущее и ожидают роста ставок в ближайшие годы.
Динамика свободных площадей
Глобальный локдаун весной 2020 года стал неожиданностью для всех. Торговые центры опустели, однако бизнес не остановился полностью. Арендаторы не могли моментально разорвать договоры, и многим удалось найти компромисс с управляющими компаниями.
Согласно данным опроса, доля вакантных площадей достигла пика в 19% в разгар первой волны пандемии. Однако к осени 2020 года этот показатель снизился до 15%, что свидетельствует о начале восстановления рынка.
Основной объём площадей освободился к лету 2020 года, когда арендаторы смогли оценить свои долгосрочные перспективы. Но эти площади достаточно быстро нашли новых арендаторов.
Эксперты отмечают, что офисный сегмент пострадал меньше торгового. «После первой волны пандемии вакантность торговых центров в Москве выросла до 20—30%, при этом ротация арендаторов была очень высокой. В офисном сегменте серьёзных потрясений не произошло, стороны находили компромиссы, поэтому показатель вакантности колеблется в пределах 5—15% в зависимости от класса и локации объекта», — комментирует Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate.
Обратите внимание: Главные термины в продажах в отелях.
Наиболее уязвимыми оказались дорогие площадки в центре города. «В текущих условиях арендаторы в первую очередь ориентируются на доходность бизнеса, а престижность локации отошла на второй план», — добавляет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
Цены на аренду и меры поддержки
Относительно стабильный уровень занятости площадей во многом объясняется гибкой политикой управляющих компаний. В разгар кризиса многие из них пошли на серьёзные уступки: сокращали арендные платежи (иногда арендаторы платили только за коммунальные услуги). Более половины опрошенных предоставляли скидки до 70%.
Если не учитывать различные кредитные каникулы, глобального пересмотра стоимости недвижимости не произошло. Рынок скорее адаптировался через временные меры поддержки, чем через структурное снижение цен.
Ключевые тренды 2020 года
Пандемия сформировала несколько устойчивых трендов. В офисном сегменте многие крупные компании, такие как KPMG и «Коммерсант», Ernst & Young и Space 1, приняли решение отказаться от части площадей и сдать их в субаренду.
«Арендаторы научились быть гибкими и больше не видят необходимости в больших офисных пространствах», — поясняет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
В торговой недвижимости также произошли значительные изменения. С одной стороны, массово закрывались офисы сотовых операторов — традиционных арендаторов лучших мест с высокими ставками. С другой — наблюдался настоящий бум спроса со стороны пунктов выдачи заказов (ПВЗ), дарксторов (магазинов только для онлайн-заказов) и дарккитченов (кухонь для доставки). Крупные игроки, такие как «Самокат», Wildberries и Ozon, активно заняли освободившиеся помещения.
Прогнозы на будущее
Прогнозировать дальнейшее развитие событий остаётся сложно на фоне новой волны пандемии. При этом государство не спешит вводить жёсткие ограничения, что даёт бизнесу некоторую стабильность.
Ольга Широкова из Knight Frank предупреждает о возможном переносе сроков ввода 30—40% новых торговых центров, запланированных на 2020—2021 годы. «Однако сокращение объёмов ввода не будет катастрофическим, так как многие объекты находятся на финальной стадии строительства, и девелоперам невыгодно их замораживать», — отмечает эксперт.
Будущее за компактными форматами. Наибольший интерес будут представлять небольшие районные центры и ТЦ, встроенные в транспортно-пересадочные узлы, — потребители стали ценить удобство и не хотят ехать за покупками далеко от дома.
Подписывайтесь
Комментируйте
Ставьте лайки
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.
