Приветствую читателей! Давно не делился своим опытом, но эта история стоит того, чтобы о ней рассказать.
Поиск инвестиционного объекта
В 2020 году я активно искал объект недвижимости для последующей сдачи в аренду. Рассматривал варианты в центре Ростова-на-Дону: и вторичное жилье, и новостройки. От последних быстро отказался. Меня не привлекала перспектива вложить крупную сумму в безликий «человеческий муравейник» на оживленной магистрали, где за 30 квадратных метров просили около 3 миллионов рублей.
Случайно наткнулся на объявление о продаже квартиры на вторичном рынке. Площадь 42 кв.м., цена — 1,8 млн рублей. Состояние, судя по всему, требовало серьезного ремонта, вплоть до полного освобождения помещения от старых вещей.
Ключевые особенности объекта
Что же привлекло мое внимание в этой квартире?
– Исторический дом. Здание было построено еще в 1861 году, что само по себе является интересным фактом.
– Идеальное расположение. Квартира находится на пересечении улицы Обороны и Будённовского проспекта. В радиусе 300 метров расположены три колледжа, три научно-исследовательских института и таможенный колледж, что гарантирует постоянный спрос на аренду.
– Приемлемый ремонт. На момент просмотра в квартире был сделан косметический ремонт, что я расценил как плюс — не пришлось бы начинать с нуля.
– Цена. 42 800 рублей за квадратный метр в самом центре города выглядели очень привлекательно.
Вид на Центральный рынок со стороны двора дома.
Процесс покупки
Я предпочитаю избегать услуг риелторов, так как часто их работа сводится лишь к публикации объявлений и использованию типовых договоров. В данном случае в объявлении, помимо адреса, была приложена фотография технического плана этажа с номером квартиры, что значительно упростило поиск.
Приехав по адресу, я нашел нужный подъезд и через него попал во внутренний двор. Хозяев не было дома, но соседи любезно предоставили их контакты.
После непродолжительных переговоров мы сошлись на цене в 1,8 млн рублей. Однако при оформлении ипотеки банк отказал из-за сильного износа деревянных перекрытий и других технических нюансов, отмеченных в документах. Для меня такие моменты — не проблема, а возможность для торга. В итоге, предложив расчет наличными, я смог снизить итоговую стоимость покупки до 1,73 млн рублей.
Обратите внимание: 8 причин для родителя купить квартиру в Москве.
Капитальный ремонт и оформление
За организацию и контроль ремонта полностью отвечала моя супруга, и она блестяще справилась с этой задачей. Весь процесс — от согласований до чистовой отделки — занял около четырех месяцев. Результат превзошел все ожидания.
Итоговые инвестиции
Общая сумма вложений, включая стоимость квартиры, ремонт, закупки материалов, оформление всех необходимых документов и оценку, составила 3 226 856 рублей. Стоит отметить, что часть этих затрат (около 240-250 тысяч рублей) удалось вернуть через налоговый вычет, но в расчетах доходности я эту сумму не учитывал.
Эксплуатация и доходность
Каждый арендодатель знает, что в процессе эксплуатации жилья могут возникать непредвиденные расходы. В нашем случае за первый год потребовалась установка дополнительного электрокотла и замена цилиндра в входной двери. Это были основные траты, не считая мелких текущих issues.
На данный момент квартира стабильно сдается за 40 000 рублей в месяц. Это позволяет выйти на валовую (грязную) доходность в 14,87% годовых. Почему «грязную»? Потому что в расчете не учтены ежегодные расходы на страховку и комиссия управляющего (в Ростове она обычно составляет около 10% от ежемесячной арендной платы).
Кто-то может сказать, что такая доходность сопоставима с надежными банковскими депозитами или облигациями. Однако ключевое отличие здесь — в долгосрочной перспективе. Высокие ключевые ставки ЦБ — явление временное, а квартира в историческом центре города, простоявшая с 1861 года, — это реальный актив, который к тому же может расти в цене. Доходность в 14% от недвижимости я считаю отличным результатом.
Если вам интересны реальные истории и опыт в сфере инвестиций, приглашаю в мой Telegram-канал «Дневник инвестора», где я делюсь более оперативными updates и деталями.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я покупал квартиру в доме 1861 года – доходность 14% годовых.
