Анализ рынка недвижимости Москвы и Сочи показывает интересную динамику, которая часто идет вразрез с классической экономической логикой. Эти два города представляют собой особые кейсы, где поведение цен на жилье формируется под влиянием уникальных факторов. Давайте разберемся, какие изменения произошли за последний месяц и какие тенденции можно наблюдать.
Рынок Сочи: данные из объявлений
Анализ цен в Сочи основан на объявлениях о продаже, что важно учитывать, так как эти цифры отражают ожидания продавцов, а не всегда итоговые суммы сделок. Тем не менее, они являются важным индикатором настроений на рынке.
Данные взяты с портала: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Наблюдается парадоксальная ситуация: несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ, которое теоретически должно охлаждать рынок, цены продолжают расти. Это связано с психологическим эффектом: потенциальные покупатели, ожидая дальнейшего удорожания ипотеки, стремятся успеть заключить сделку, создавая ажиотажный спрос.
За месяц (июль-август) средняя цена «квадрата» в новостройках Сочи выросла значительно — с 320 до 362 тысяч рублей. Рост на вторичном рынке был более умеренным: с 276 до 291 тысячи рублей. Интересно, что текущие цены всё ещё заметно ниже пиковых значений годичной давности. Летнего спада, характерного для курортных городов, в этом году не случилось, и цены росли на протяжении всего сезона. Рынок находится в состоянии своеобразного пата: продавцы не хотят снижать ценники, а покупатели сопротивляются чрезмерному росту.
Сочи: динамика цен за месяц (июль → август)
Новостройки (первичный рынок): 320 тыс. руб./м² → 362 тыс. руб./м² (+13,1%)
«Вторичка»: 276 тыс. руб./м² → 291 тыс. руб./м² (+5,4%)
Рынок Москвы: данные из объявлений
Московский рынок демонстрирует свою собственную динамику. Здесь исторически цены более стабильны, но и здесь за месяц зафиксирован рост.
Источник данных: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
В столице цена квадратного метра в новостройках поднялась с 335 до 347 тысяч рублей. Примечательно, что на вторичном рынке Москвы рост оказался более существенным — с 347 до 387 тысяч рублей за «квадрат». Это может указывать на смещение спроса в сторону готового жилья.
Москва: динамика цен за месяц (июль → август)
Новостройки (первичный рынок): 335 тыс. руб./м² → 347 тыс. руб./м² (+3,6%)
«Вторичка»: 347 тыс. руб./м² → 387 тыс. руб./м² (+11,5%)
Ожидается, что новые ипотечные программы с господдержкой могут оказать дополнительное влияние на цены, и итоги сентября будут особенно показательными.
Реальные сделки: взгляд за кулисы объявлений
Цены в объявлениях — это одно, а фактические суммы, по которым заключаются сделки, — другое. Для понимания реальной картины полезно анализировать индексы, основанные на данных по ипотечным сделкам.
Московский индекс недвижимости MREDX (ДомКлик) в августе составил 271 тысячу рублей за квадратный метр против 265 тысяч месяцем ранее. Это рост на 2.2%, и темпы увеличения ускорились по сравнению с предыдущими периодами. Индекс продолжает восстанавливаться после годового минимума.
MREDX — это сводный индекс, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, оформленным через сервис ДомКлик. Он отражает среднюю фактическую стоимость квадратного метра.
Данные с Московской биржи: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Для других городов подобные детальные индексы, к сожалению, отсутствуют.
Ещё один показатель — СберИндекс, который также отслеживает цены реальных сделок. По данным на конец июля (они публикуются с задержкой), средняя цена «квадрата» в Москве составляла 267 тысяч рублей. Разница между этой цифрой и данными из объявлений (347-387 тыс.) составляет около 22-30%, что является типичным «полем для торга» на рынке.
Данные с ресурса: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
В Краснодарском крае, куда входит и Сочи, средняя цена по сделкам выросла незначительно — до 154 тысяч рублей за метр.Сравнительная таблица цен по городам
Для полноты картины полезно взглянуть на ситуацию в других крупных городах. Ниже приведены средние цены из объявлений (фактические цены сделок, как правило, ниже).
Средние цены за квадратный метр (по объявлениям, август):
Москва: новостройки — 347 тыс. руб., «вторичка» — 387 тыс. руб.
Сочи: новостройки — 362 тыс. руб., «вторичка» — 291 тыс. руб.
Санкт-Петербург: новостройки — 247 тыс. руб., «вторичка» — 202 тыс. руб.
Анапа: новостройки — 133 тыс. руб., «вторичка» — 132 тыс. руб.
Краснодар: новостройки — 140 тыс. руб., «вторичка» — 140 тыс. руб.
Интересно, что в Сочи цена новостроек обогнала московскую, в то время как «вторичное» жилье остается значительно дешевле.
Факторы влияния и прогнозы
Повышение ключевой ставки ЦБ до 12% теоретически должно вести к удорожанию ипотечных кредитов и, как следствие, к снижению спроса и цен на жилье, особенно на первичном рынке. Однако на практике мы наблюдаем обратный эффект: анонсы о возможном росте ставок подстегивают ажиотаж.
Дополнительным стимулом для рынка стало снижение банками минимального первоначального взноса по некоторым программам до 10%. Это делает покупку квартиры более доступной на старте, что также поддерживает спрос.
Ещё один важный тренд — рост объёма непроданного жилья в новостройках. Темпы строительства опережают темпы продаж, что создает потенциальные риски для рынка. После традиционного августовского пика активности будет интересно наблюдать за сентябрьской динамикой.
Личный инвестиционный кейс: недвижимость в Сочи
В качестве иллюстрации рассмотрим личный пример инвестиций в сочинскую недвижимость. С июля 2021 года совокупный доход от объекта составил около 2,38 миллиона рублей (данные на 1 августа). Если изначально квартира оценивалась в 10 миллионов рублей, то сейчас её рыночная стоимость, судя по объявлениям, выросла до примерно 12,33 миллиона.
Важно подчеркнуть, что в Сочи особенно велик разрыв между заявленными и реальными ценами, поэтому настоящую стоимость объекта можно определить только в процессе активных переговоров с покупателями.
На графике синей линией отображена расчетная стоимость квартиры, а красной — динамика накопленного инвестиционного дохода. Цель инвестиции — создать финансовый актив, генерирующий денежный поток, достаточный для покрытия ипотечных платежей.
Для более детального разбора подобных кейсов и анализа финансовых рынков приглашаю в мой телеграм-канал.
[моё]НедвижимостьМоскваСочиИнвестицииLongpost 5 EmotionsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
