В этом ежемесячном обзоре мы проанализируем динамику цен на жильё в двух самых дорогих городах России — Москве и Сочи. По данным различных аналитических агентств, Москва сохраняет статус самого недоступного для покупки жилья мегаполиса, а Сочи лидирует по этому показателю среди всех городов страны. Давайте разберёмся, какие изменения произошли на рынке за последний месяц и какие тенденции можно наблюдать.
Как житель Москвы и инвестор, вложивший средства в недвижимость Сочи, я регулярно отслеживаю ситуацию на этих рынках. В данной статье представлен детальный разбор ценовых изменений, основанный на данных из открытых источников.
Динамика объявленных цен в Сочи
Начнём с анализа цен, которые продавцы указывают в объявлениях. Несмотря на окончание летнего сезона, стоимость квадратного метра на черноморском побережье не только не снизилась, но и продолжила рост.
Данные взяты с сайта: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Изменения в Сочи с августа по сентябрь:
Первичный рынок: 513 тыс. рублей → 525 тыс. рублей за кв. м (+2,3%)
Вторичный рынок: 348 тыс. рублей → 349 тыс. рублей за кв. м (+0,3%)
Динамика объявленных цен в Москве
Теперь обратимся к столичному рынку. Важно понимать, что объявленная цена часто является лишь отправной точкой для торга, и конечная стоимость сделки может быть ниже.
Данные взяты с сайта: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Изменения в Москве с августа по сентябрь:
Первичный рынок: 380 тыс. рублей → 383 тыс. рублей за кв. м (+0,8%)
Вторичный рынок: 417 тыс. рублей → 415 тыс. рублей за кв. м (-0,5%)
Интересно отметить данные по объёмам продаж строящегося жилья. Согласно информации от «Дом.РФ», в Москве продано 45% площадей, в то время как в Краснодарском крае (куда входит Сочи) этот показатель составляет лишь 27%.
Данные взяты с сайта: https://nash.dom.рф/analytics/sales_of_apartments_under-construction
Анализ цен по реальным сделкам
Объявленные цены отражают желания продавцов, но реальная картина рынка видна по фактически заключённым сделкам. Здесь данные разнятся в зависимости от источника.
Индекс ДомКлик (MREDC) для Москвы на конец сентября показывает значение около 297 тыс. рублей за кв. м, что на 30 тыс. больше, чем в августе.
Данные взяты с сайта: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
СберИндекс, основанный на фактических ценах первичных продаж, демонстрирует более высокие значения. По его данным, средняя цена по России составляет 168 тыс. рублей за кв. м с ежемесячным приростом в 1 тыс. рублей. В Москве этот показатель достиг 342 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 10 тыс. за месяц.
Данные взяты с сайта: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Агентство IRN оценивает среднюю стоимость «вторички» в Москве в 271 тыс. рублей за кв. м, что остаётся без изменений. При пересчёте в доллары цена стабильна и составляет около 3070 USD за квадратный метр.
Данные взяты с сайта: https://www.irn.ru/gd/
Данные взяты с сайта: https://www.irn.ru/gd/
По информации агентства SRG, реальные цены выглядят привлекательнее заявленных. В Сочи средняя стоимость «вторички» составляет 283 968 рублей (рост за месяц 2,41%), а в Москве — 321 959 рублей.
Фактор ипотеки и доступность жилья
Важным драйвером рынка остаётся льготная ипотека. По данным на середину сентября, было использовано уже 92% от общего лимита программы — выдано кредитов на сумму 5 418,5 млрд рублей из возможных 5 900 млрд. Ожидается, что лимиты будут пополнены, что снова активизирует спрос, в том числе за счёт привлечения созаёмщиков.
Расчёты аналитиков ЦИАН подтверждают, что Москва — самый недоступный для покупки жилья мегаполис. Чтобы накопить на студию площадью 38 кв. м при средней зарплате, москвичу потребуется около 8 лет.
Ситуация в Сочи ещё более сложная. Хотя город не является мегаполисом, он лидирует по недоступности жилья среди всех городов России. По оценкам аналитиков, троим жителям Сочи потребуется почти 8 лет, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м, что в 1-3 раза дольше, чем в других городах.
Личный опыт накопления на квартиру в Сочи
На собственном примере могу сказать, что процесс накопления идёт. С июля 2021 года к 1 сентября удалось собрать около 4,33 млн рублей, а к 1 октября эта сумма должна приблизиться к 4,7 млн рублей.
На эти деньги по текущим заявленным ценам можно приобрести около 13,5 кв. м, а по более реалистичным ценам SRG — уже 16,5 кв. м. Моя цель — накопить сумму, достаточную для обеспечения денежного потока, который покроет ежемесячный платёж по ипотеке (эквивалент примерно 100% стоимости квартиры с учётом скидки).
Если вам интересна тема инвестиций в недвижимость и личные финансы, подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь опытом и подробно рассказываю о своём пути к покупке квартиры в Сочи.
[Моя] Недвижимость Москва Сочи Покупка недвижимости Жилье Инвестиции Квартира Длинный пост 5
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Жильё в Москве самое недоступное среди мегаполисов. А в Сочи — среди всех городов. Что произошло с недвижкой в этих городах за месяц?.
