В начале каждого месяца я провожу мониторинг рынка недвижимости, анализируя предложения в 23 крупнейших городах России, расположенных в порядке убывания численности населения. В список входят: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Челябинск, Самара, Уфа, Ростов-на-Дону, Краснодар, Омск, Воронеж, Пермь, Тюмень, Ставрополь, Калининград, Сочи, Севастополь, Симферополь и Новороссийск. Данные для анализа получены с популярного сервиса Domklik. Давайте изучим актуальную ситуацию.
Динамика цен в сентябре
По итогам сентября на рынке вторичного жилья зафиксирован умеренный рост. Средние цены по рассматриваемым городам увеличились на 0,9%. При этом в ряде городов динамика была нейтральной, без существенных изменений.
Важно понимать, что указанные цены отражают первоначальные запросы продавцов и часто существенно завышены. Реальная цена сделки, как правило, оказывается ниже. Например, в Москве разрыв между средней ценой по договорам купли-продажи (342 тыс. руб. за кв. м) и изначальной ценой продавца (399 тыс. руб.) составляет около 16%. Это лишний раз подтверждает правило: никогда не соглашайтесь на первоначальную цену. Активно торгуйтесь, ведь скидка в 30–50% от заявленной стоимости — не редкость на современном рынке.
Для понимания долгосрочного тренда полезно взглянуть на сводную таблицу цен продавцов за последние пять лет.
Пятилетний рост и его причины
За последние пять лет средние цены на вторичном рынке в рассматриваемых городах выросли примерно в два раза: с 700 тыс. рублей за квадратный метр до 1,4 млн рублей. Что стоит за таким стремительным ростом?
Основная причина кроется в монетарной политике. Рубль, будучи валютой с ограниченным хождением за пределами России, эмитируется в значительных объемах. Решения о выпуске денег принимаются без жестких законодательных ограничений, что приводит к увеличению денежной массы внутри страны. Объем рублей в экономике России за последнюю пятилетку увеличился в 2,3 раза.
Если учесть мультипликативный эффект банковской системы (когда на один первичный, эмитированный рубль создается несколько вторичных, кредитных рублей), то общий объем рублевой ликвидности, включая безналичную, может оцениваться в триллионы. Именно этот избыток денег и является фундаментальным драйвером роста цен на недвижимость, которая традиционно рассматривается как защитный актив.
Надеюсь, мое объяснение причин роста цен на вторичное жилье было понятным. Если у вас есть иное мнение, вопросы или дополнения — обязательно поделитесь ими в комментариях.
Обратите внимание: Крым стал третьим по ценам на квартиры после Москвы и Петербурга. Это интересный тренд для обсуждения.
Теперь давайте рассмотрим детальную динамику по отдельным городам.
Города-лидеры роста
Среди городов с наиболее значительным приростом цен на вторичное жилье за последние несколько лет выделяются Красноярск, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград, Тюмень, Ставрополь и Симферополь. В остальных городах динамика была более плавной, с периодами бокового движения или незначительного роста.
Прогноз на будущее
Главный вопрос: стоит ли ожидать снижения рублевых цен на вторичном рынке? Ответ напрямую зависит от будущей денежно-кредитной политики. Если текущие тенденции в эмиссии рублей сохранятся, то фундаментальных причин для обвального падения цен нет. Недвижимость будет продолжать выполнять роль «тихой гавани» для сбережений. Ожидать коррекции имеет смысл только в случае кардинальных изменений в монетарной политике или экономической ситуации, что на данный момент выглядит маловероятным.
Надеюсь, этот обзор помог вам составить картину происходящего на рынке. В ближайшее время мы также проанализируем индекс реальных цен на жилье (Сбериндекс), который учитывает скидки и итоговые суммы сделок.
На этом все. Следующий обзор запланирован на начало ноября. Оставайтесь на связи!
-------------------------------------
В своей аналитике я опираюсь на цифры и факты. Лично я предпочитаю инвестировать в активы, стоимость которых растет в золотом эквиваленте.
Ключевые темы: [Жилье] [Покупка квартиры] [Недвижимость] [Цены на недвижимость] [Ипотека] [Новостройка] [Риэлтор] [Длинный пост]
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Cвeжиe цeны квapтиp в 23 гopoдax Poccии.
