Спорная ситуация с ипотекой после расторжения ДДУ
На практике был выявлен интересный прецедент, связанный с ипотечным кредитованием. Один из заемщиков приобрел квартиру в известной строительной компании «Донстрой», причем на эту покупку в 2014 году он оформил ипотечный кредит в Сбербанке на сумму 123,5 млн рублей.
Для обеспечения своих обязательств заемщик предоставил банку в залог право требования по договору долевого участия (ДДУ), а также саму строящуюся квартиру, что было официально зарегистрировано.
Однако в 2019 году договор долевого строительства был расторгнут по инициативе самого дольщика. По решению суда с застройщика в пользу покупателя были взысканы значительные суммы: 159,1 млн рублей в качестве возврата стоимости квартиры и более 103,6 млн рублей в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.
На тот момент остаток задолженности по ипотечному кредиту перед Сбербанком составлял 116,5 млн рублей. Заемщик занял принципиальную позицию, решив, что раз квартира как объект сделки перестала существовать, то и обязательства по ипотеке аннулируются. Он отказался продолжать выплаты.
В ответ Сбербанк обратился в суд с требованием признать эту сумму в 116 млн рублей действующим долгом, обеспеченным залогом.
Первоначальные решения судов
Первоначально суды трех инстанций, включая Арбитражный суд Воронежской области и Арбитражный суд Центрального округа, встали на сторону заемщика и отказали банку в удовлетворении иска.
Логика судов была основана на нормах Гражданского кодекса. Они исходили из того, что с расторжением основного договора долевого участия (ДДУ) прекратились и вытекающие из него заложенные права требования. Таким образом, обеспечение обязательства (залог) утратило свою силу, а с ним, по мнению судов, и право банка требовать возврата кредита в особом порядке.
Не согласившись с такой трактовкой, Сбербанк подал апелляционную жалобу в Верховный суд РФ.
Позиция Верховного суда РФ
Верховный суд детально проанализировал ситуацию и вынес принципиально иное решение, разъяснив ключевые правовые аспекты:
1. Последствия расторжения договора долевого участия регулируются специальным законом (214-ФЗ), который имеет приоритет над общими нормами ГК РФ о прекращении обязательств. Этот закон предусматривает не просто прекращение отношений, а возникновение у дольщика новых прав — права требовать от застройщика возврата уплаченных средств и компенсации.
2. После расторжения ДДУ у заемщика возникло право требования к застройщику на возврат более 262 млн рублей (основная сумма и проценты). Эти денежные требования, подтвержденные судебным решением, являются имущественным правом, вытекающим из первоначальной сделки.
3. Ключевой вывод: залог, первоначально установленный на право требования по ДДУ, автоматически переходит на вновь возникшее право требования возврата денежных средств. Таким образом, обязательство перед банком по-прежнему остается обеспеченным, но теперь уже деньгами, причитающимися от застройщика.
4. Банк имеет законное преимущественное право перед другими кредиторами заемщика на получение удовлетворения именно из этих средств, поступающих от застройщика. Отказ нижестоящих судов в признании требования банка обеспеченным был признан ошибочным и противоречащим закону.
5. Вопрос о том, в каком конкретно порядке банк будет обращать взыскание на это обеспечение (на сами денежные средства или на иную собственность), не имеет значения для признания самого факта наличия обеспечения.
Определение Верховного суда РФ
На основании изложенной позиции Верховный суд РФ постановил:
1. Отменить все предыдущие судебные акты, вынесенные по данному делу.
2. Признать требование Сбербанка в размере 116 534 965 рублей 54 копеек основного долга и 2 442 565 рублей 49 копеек процентов обеспеченным залогом прав, возникших из договора долевого участия в строительстве. Это означает, что банк имеет право на первоочередное погашение этого долга из средств, взысканных с застройщика.
Источник
Выводы из дела
Данное дело, скорее всего, не является единичным. Вероятно, многие заемщики могли ошибочно полагать, что расторжение договора с застройщиком автоматически аннулирует и их долговые обязательства перед банком.
Примечательно, что четкая правовая позиция Верховного суда по этому важному вопросу была сформулирована лишь в 2022 году, что внесло ясность в подобные споры.
Главный практический итог: расторжение ДДУ не освобождает заемщика от обязанности погасить ипотечный кредит, взятый на покупку этой квартиры. Залог трансформируется, переходя с права на будущую квартиру на право требования денежной компенсации от застройщика, и банк сохраняет свое преимущественное право на эти средства.
__________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Сбербанк обратился в суд, требуя включить 116 миллионов рублей в качестве долга.
