Мутная схема
Основано на материалах определения Верховного суда РФ.
Хронология событий
1) В 2015 году женщине срочно потребовалась сумма в 100 тысяч рублей. Для получения денег она обратилась к гражданину А.
2) Гражданин А согласился предоставить средства, но выдвинул условие: только под залог недвижимости. В качестве обеспечения долга он потребовал оформить залог квартиры, принадлежащей заемщице.
3) Владелица квартиры согласилась на условия и вместе с А отправилась в орган регистрации прав (Росреестр). Там они должны были встретиться с представителем «покупателя».
4) Гражданин А, успокаивая женщину, уверял ее, что все происходящее — это лишь «официальное соглашение» для оформления залога. В качестве дополнительной гарантии он пообещал предоставить в залог собственный автомобиль, который, по его словам, стоил 2 миллиона рублей.
5) Вместо ожидаемого договора займа под залог был заключен полноценный договор купли-продажи квартиры. Цена в договоре была указана как 1 миллион рублей, а покупателем выступило третье лицо (Покупатель 1).
6) Параллельно на автомобиль гражданина А была оформлена ипотека в пользу женщины (впоследствии в суде эта машина будет оценена лишь в 1 миллион рублей). Также стороны подписали договор беспроцентной ссуды сроком всего на две недели.
7) Спустя некоторое время от женщины потребовали вернуть уже не 100 тысяч, а 240 тысяч рублей, включая проценты.
8) Женщина, пытаясь спасти ситуацию, выплатила требуемую сумму в 240 тысяч рублей.
9) Однако вернуть свою квартиру она не смогла. Оказалось, что Покупатель 1, на имя которого была оформлена квартира, уже успел перепродать ее другому лицу (Покупателю 2). Вторая сделка купли-продажи состоялась всего через полгода после первой.
Осознав, что осталась и без денег, и без жилья, несмотря на погашение долга, женщина обратилась в суд. В исковых требованиях она просила:
- Признать сделку по продаже ее квартиры Покупателю 1 мнимой (фиктивной), поскольку ее истинной целью был лишь залог, а не отчуждение собственности.
- Применить последствия недействительности сделки и истребовать квартиру обратно из владения Покупателя 2.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он согласился с доводами истицы, признал сделку купли-продажи мнимой и постановил вернуть квартиру в ее собственность. Апелляционная инстанция оставила это решение без изменения.
Не согласившись с таким исходом, Покупатель 2, который в результате лишался приобретенной недвижимости, подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ.
Позиция Верховного суда РФ: ключевые правовые принципы
1.
Обратите внимание: Быстро разбогатеть хочется всегда.
Верховный суд напомнил фундаментальный критерий для признания сделки мнимой. Суд должен установить, что все участники сделки своей волей стремились не к тем правовым последствиям, которые формально прописаны в договоре, а к совершению совершенно иной, скрытой (замаскированной) сделки.2. Юридически значимым обстоятельством в данном деле являлся вопрос о единстве воли всех сторон. Суды нижестоящих инстанций, по мнению ВС РФ, неполно исследовали этот аспект.
Из материалов дела следовало, что истица действительно намеревалась лишь оформить заем под залог квартиры. Однако отсутствовали доказательства того, что другая сторона — Покупатель 1 (или его представитель) — разделяла это намерение. Представитель Покупателя 1 в апелляции прямо заявлял, что его клиент действовал исключительно как покупатель по договору купли-продажи.
3. Верховный суд подчеркнул важное правовое последствие: признание сделки мнимой не влечет автоматического возврата имущества (реституции) в классическом понимании. В случае мнимости сделки суд должен выяснить, какую сделку стороны действительно имели в виду, и применить последствия, соответствующие этой скрытой сделке. Просто отменить сделку и вернуть все «как было» — нельзя.
4. Суд также указал, что даже если истица была введена в заблуждение гражданином А, это не доказывает недобросовестность Покупателя 1 или Покупателя 2. В материалах дела не было данных о том, что эти лица знали или должны были знать о мошеннических схемах. Покупатель 2, приобретая квартиру у Покупателя 1, мог действовать как добросовестный приобретатель.
Определение Верховного суда РФ по делу
1. Отменить решение районного суда и апелляционное определение.
2. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для всестороннего исследования обстоятельств, в частности, вопроса о направленности воли всех участников сделок и добросовестности приобретателей.
Источник: Определение Верховного Суда РФ
Практические выводы из дела
1) Если ваше имущество (квартира) было отчуждено обманным путем, стратегия требования признания сделки мнимой может оказаться бесполезной для его возврата. Суд будет исследовать волю всех сторон, а не только потерпевшего.
2) Даже успешное признание сделки мнимой не гарантирует возврата квартиры, если она была перепродана добросовестному покупателю (Покупателю 2), который не участвовал в первоначальной махинации. Закон защищает права добросовестных приобретателей, и в этом случае шансы истребовать жилье обратно крайне малы.
__________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Кредиты.
Источник статьи: Не всегда суды встают на сторону тех, кого обманули.
