Ипотечное кредитование продолжает оставаться тяжелым финансовым испытанием для многих россиян. Согласно статистике, почти каждая пятая молодая семья не в состоянии взять на себя обязательства по кредиту, даже если он предлагается по льготной ставке. Ситуация усугубляется с исчезновением с рынка программ с «околонулевыми» ставками, которые ранее позволяли формировать более доступные ежемесячные платежи. В этих условиях на первый план выходит альтернативный кредитный продукт — траншевая (или перевалочная) ипотека. Она пока не получила массового распространения, но эксперты, в том числе из компании «Метриум», уже отмечают ее потенциал, одновременно указывая на возможные «подводные камни».
Фото: freepik.com
Как работает траншевая ипотека и в чем ее суть?
При классической ипотеке на новостройку заемщик с первого месяца начинает платить проценты на всю сумму кредита, хотя дом еще только строится. При этом ему часто приходится параллельно оплачивать аренду жилья, что создает двойную нагрузку на бюджет. Траншевая ипотека предлагает иной подход, позволяя снизить финансовое давление на этапе строительства.
Механизм прост: общая сумма кредита делится застройщиком на несколько частей (траншей) — обычно от двух до пяти. Эти части выдаются поэтапно. Например, схема может выглядеть так: первый транш включает первоначальный взнос и 30% от суммы кредита, второй — еще 30%, а третий — оставшиеся 40%. Ключевое преимущество в том, что заемщик платит проценты только на уже полученную часть денег, а не на всю сумму сразу. Таким образом, пока дом строится, ежемесячный платеж значительно ниже. Как и в обычной ипотеке, квартира остается в залоге у банка до полного погашения долга.
Конкретные выгоды для заемщика
Траншевая программа предлагает ряд ощутимых преимуществ:
1. Снижение нагрузки на бюджет во время строительства. Это главный плюс. Семья получает возможность планировать свои финансы, не разрываясь между ипотекой и арендой. Сэкономленные средства можно направить на будущий ремонт, мебель или даже на досрочное частичное погашение кредита после получения второго транша.
2. Снижение общей переплаты. Поскольку проценты изначально начисляются не на полную сумму кредита, а только на выданную часть, общий размер переплаты за весь срок может оказаться меньше по сравнению с классической схемой.
3. Фиксация цены. Стоимость квартиры фиксируется в договоре на момент покупки и не увеличивается, что было характерно для программ с отсрочкой платежа («околонулевых»).
Обратите внимание: Когда банк будет компенсировать невыдачу ипотечного кредита.
Кому подойдет такой формат кредитования?
Траншевая ипотека может стать оптимальным решением для нескольких категорий покупателей:
• Семьи с ограниченным бюджетом, которые хотят улучшить жилищные условия, но не попадают под государственные программы поддержки и вынуждены снимать жилье на время строительства.
• Инвесторы. Покупая квартиру с низкими платежами на этапе стройки, инвестор может продать ее после сдачи дома по возросшей рыночной цене, минимизировав свои затраты на проценты.
• Будущие арендодатели. После получения ключей недвижимость сразу можно сдавать в аренду. Арендная плата начнет поступать раньше, сокращая срок «отбивания» вложенных средств.
Какие риски и «подводные камни» существуют?
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина ранее отмечала, что траншевая ипотека несет в себе риски для рынка. Во-первых, она может подстегнуть спрос на жилье как на инвестиционный актив и привести к общему росту цен. Во-вторых, существует риск недобросовестных продаж: клиент, обрадованный низким платежом по первому траншу, может не до конца понять, что после выдачи полной суммы кредита платеж резко вырастет, и эти новые условия окажутся для него неподъемными.
Однако на практике эти риски могут быть смягчены. Во-первых, продукт пока предлагает ограниченное число банков (например, Сбербанк), поэтому о массовом влиянии на цены речи не идет. Во-вторых, растет финансовая грамотность населения: люди тщательно изучают договоры и просчитывают свои силы на годы вперед. Многие планируют после сдачи дома продать старое жилье для погашения части кредита или рассчитывают на будущие поступления (наследство, крупный доход), которые совпадут по времени с выдачей последнего транша.
Фото: bearfotos/freepik.com
Ограничения и на что обратить внимание
Прежде чем выбрать траншевую ипотеку, важно учесть ее особенности:
1. Ограниченный выбор объектов. Программа действует не во всех новостройках, а только в тех, где застройщик готов с ней работать. Это сужает круг доступных вариантов.
2. Отсутствие скидок. Застройщики, как правило, не предоставляют скидки покупателям, выбравшим траншевую схему, так как получают деньги частями и с отсрочкой.
3. Необходимость тщательного расчета. Крайне важно реалистично оценить свою платежеспособность на момент, когда кредит будет выдан полностью, и платеж станет стандартным для всей суммы.
«Траншевый кредит — это гибкий и в целом удобный для заемщика инструмент, который подходит как для покупки первого жилья, так и для инвестиций, — подводит итог Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования «Метриум». — Главное — заранее и трезво просчитывать свои финансовые возможности, понимая, что низкая нагрузка дается лишь на время строительства».
Ранее мы рассказывали, какие слабые и сильные стороны увидели в траншевой ипотеке опрошенные нами эксперты.
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Ипотека по-прежнему остается серьезным бременем для россиян, и около 20% молодых семей не могут себе позволить взять кредит даже по льготной ставке.
