Мой опыт в сфере недвижимости основан на двух успешных сделках по покупке квартир в ипотеку. За время владения стоимость этого жилья значительно выросла: в среднем цены удвоились, а квартира в Сочи подорожала почти в четыре раза. Теоретически, я мог бы продать одну из квартир через выкуп ипотеки — это позволило бы погасить кредит и получить наличные. Однако я не спешу расставаться со своими ипотечными активами, и на то есть веские причины.
Продажа с обременением (выкуп ипотеки) — это реальный вариант, хотя цена при такой сделке обычно немного ниже рыночной. Полученные средства можно направить на погашение кредита и приобретение новой недвижимости. Но я предпочитаю стратегию удержания и наращивания активов.
Неоспоримые преимущества ипотечного кредитования
- Долгосрочная выгода. В конечном итоге вы полностью погашаете долг и становитесь полноправным собственником жилья, которое к тому моменту, как правило, значительно дорожает.
- Защита от инфляции. Цены на недвижимость исторически растут, а инфляция со временем «съедает» реальную стоимость ваших будущих платежей. Вы фиксируете цену квартиры сегодня, а платите завтрашними, менее ценными деньгами.
- Стабильность платежей. В то время как арендная плата постоянно повышается, ежемесячный платёж по ипотеке остаётся неизменным на протяжении всего срока кредита (при фиксированной ставке). Это даёт финансовую предсказуемость.
- Инвестиция в будущее. В отличие от аренды, где деньги уходят навсегда, ипотечные платежи — это вложение в актив, который останется у вас или ваших наследников. Это фундамент финансовой безопасности.
- Стратегическое преимущество. Пока вы копите на полную стоимость квартиры, её цена растёт. Взяв ипотеку сейчас, вы «замораживаете» цену и начинаете осваивать жильё, пока другие только откладывают.
- Бизнес-потенциал. Если платеж по ипотеке сопоставим или ниже рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, вы можете сдавать квартиру, покрывая кредит и получая пассивный доход.
Практические секреты и стратегии
Однажды я задумался о расширении жилплощади: имея небольшую ипотечную квартиру, хотелось приобрести что-то большее. Возник вопрос: как ускорить процесс?
Важный контекст: Изменение ставок по ипотеке по данным на 2 сентября 2022 года.
Решение пришло неожиданно: можно взять вторую ипотеку, не дожидаясь полного погашения первой. Консультация в банке подтвердила: главное — доказать платёжеспособность, а количество кредитов может быть и больше.Конечно, у ипотеки есть и обратная сторона. На начальных этапах большая часть платежа уходит на погашение процентов, а не основного долга. Это может демотивировать. Однако эту особенность можно и нужно обратить в свою пользу.
Ключевой принцип — делать дополнительные взносы в первые годы кредита. Даже небольшие суммы, направленные на досрочное погашение, радикально сокращают общий срок кредита и сумму переплаты.
Игра на опережение: как обогнать график платежей
Из личного опыта: внеся 50 000 рублей в счёт досрочного погашения, я сократил срок ипотеки примерно на пять лет! Это не только экономия на процентах, но и на страховке, которую не придётся платить все эти годы.
Теперь я регулярно вношу дополнительные суммы. Это создаёт ощущение контроля над финансами и движения к цели. Важный нюанс: деньги, вложенные в досрочное погашение на ранних сроках, дают мгновенную и высокую «доходность» за счёт сэкономленных будущих процентов. Это надёжнее и часто выгоднее, чем многие инвестиции, которые могут обесцениться.
Помните: сэкономленные проценты — это заработанные деньги. И этот доход гарантирован, в отличие от колебаний фондового рынка.
Ещё один лайфхак — не оформлять страховку автоматически в банке-кредиторе. Изучите предложения на страховом рынке: часто можно найти полис в 2-3 раза дешевле, что даёт существенную ежегодную экономию.
А что насчёт третьей ипотеки? Планы на будущее
Звучит амбициозно, но я уже присматриваю варианты для следующей покупки. Возражения о высоких ставках и недостатке средств на первоначальный взнос сегодня часто можно обойти.
Существуют государственные программы поддержки, которые позволяют приобрести жильё с низким первоначальным взносом и по сниженной ставке (иногда около 5%). Если правильно рассчитать, доход от сдачи такой квартиры в аренду может существенно покрывать ежемесячный платёж. Это классический принцип создания актива, который работает на вас.
Больше полезных материалов по теме: Ипотека.
Источник статьи: Секреты, которые помогу сэкономить и даже заработать на ипотеке.
