Скрытые риски покупки квартиры по переуступке: как не попасть в кабалу к застройщику

Содержание

Покупка квартиры по договору переуступки прав (цессии) у обычного дольщика несёт те же риски, что и приобретение напрямую у застройщика. Однако ситуация кардинально меняется, если продавец — не независимое лицо, а связан с компанией-застройщиком. Это может быть генподрядчик, дочерняя фирма или частное лицо, получившее квартиру по заниженной, «номинальной» цене в счёт расчётов за работы или услуги.

Главная ловушка: цена в первоначальном ДДУ

Ключевая опасность кроется не в вашей цене покупки, а в стоимости, указанной в изначальном договоре долевого участия (ДДУ) между застройщиком и первым покупателем. Если он приобрёл квартиру «задарма», а вы купили у него по рыночной цене, это создаёт серьёзные финансовые риски для вас.

Согласно Федеральному закону № 214, все финансовые расчёты с застройщиком — неустойка за просрочку или возврат денег при расторжении договора — будут вестись исключительно от первоначальной, «номинальной» цены ДДУ. Это логично и предотвращает манипуляции, но ставит вас в уязвимое положение. Таким образом, вы можете оказаться в «кабале»: расторгнуть договор будет невыгодно, а взыскание значимой неустойки — практически невозможно.

Как выявить опасную сделку: три метода проверки

А) Проверка на этапе переговоров

Если вы уже обсуждаете условия с продавцом, обязательно запросите и изучите копию первоначального ДДУ. Обратите внимание на цену покупки. Если она подозрительно низка (значительно ниже рыночной), это красный флаг. От такой сделки лучше отказаться.

Б) Изучение общественного мнения

На ранних этапах сбора информации изучите отзывы и обсуждения по жилому комплексу в социальных сетях и на форумах. Если другие покупатели сообщают о случаях покупки по переуступке с низкой первоначальной стоимостью, это признак того, что застройщик практикует сомнительные схемы. Задумайтесь, стоит ли вообще рассматривать этот ЖК — если застройщик не уверен в сроках и прибегает к таким уловкам, это тревожный сигнал.

В) Анализ проектной декларации (продвинутый метод)

Для глубокой проверки финансовой состоятельности проекта можно проанализировать открытые данные. Для этого выполните следующие шаги:

Найдите на сайте ЕИСЖС или застройщика последнюю версию проектной декларации на ваш дом.
В пункте 18 найдите сметную стоимость строительства объекта.
В пункте 9.3 выпишите общую площадь всех жилых помещений (квартир) в доме.
В пункте 19.7.2.1.1. просуммируйте площади всех жилых помещений, по которым уже заключены ДДУ.
В пункте 19.7.3.1.1. просуммируйте общую стоимость всех заключённых ДДУ (выручку застройщика от проданных метров).
Рассчитайте примерную общую выручку застройщика при продаже всех квартир: (Выручка от проданных метров / Проданная площадь) * Общая площадь квартир.
Сравните полученную цифру со сметной стоимостью из пункта 2.

Если потенциальная выручка застройщика окажется меньше или сопоставима со сметой на строительство, это явный признак проблем. Застройщик работает без маржи или в убыток, что ненормально и указывает на возможные финансовые махинации или высокие риски срыва сроков.

Обратите внимание: Купить хату, сделать ремонт и вернуть часть денег за это с помощью вычета.

Выводы и рекомендации

Схема с продажей квартир «своим» по низкой цене с последующей перепродажей дольщикам — это инструмент, с помощью которого недобросовестный застройщик минимизирует свои будущие финансовые обязательства. От таких ЖК стоит держаться подальше. Если же вы всё-таки решитесь на покупку, будьте готовы к тому, что в случае задержек строительства ваши возможности по защите своих прав и финансовых интересов будут крайне ограничены.

Хотите получить персональную аналитику по интересующему вас ЖК? Напишите мне, и вы узнаете: