Здравствуйте, уважаемые читатели! Меня зовут Иван Мудров, я соучредитель компании Estate Invest. В этой статье я подробно расскажу об одном из наших ключевых проектов — редевелопменте Пермской промышленной площадки. Это наглядный пример того, как можно извлечь прибыль из, казалось бы, безнадежных активов.
Мы взяли комплекс заброшенных зданий, провели их поэтапную трансформацию и создали на его основе несколько стабильных источников дохода для наших инвесторов. Проект включал продажу отремонтированных объектов и развитие арендного бизнеса. Давайте разберем все шаги последовательно.
Значимость проекта для нашей компании
Промышленная база на Соликамской улице в Перми стала для нас 31-м инвестиционным проектом. При первом осмотре это была типичная «проблемная» недвижимость: ветхие, пустующие здания без арендаторов. Комплекс состоял из отапливаемого и неотапливаемого ангаров, трехэтажного административного здания и двух земельных участков.
Многие увидели бы здесь лишь головную боль, но мы в Estate Invest научились разглядывать потенциал там, где другие видят только риски. Наша задача — не просто отремонтировать объекты, а кардинально изменить их судьбу, превратив в надежные активы, приносящие доход. Мы готовы брать на себя риски, вкладывать время и средства, чтобы в итоге создать ценность, превышающую сумму первоначальных вложений.
Ключевые параметры сделки:
Общая площадь: 10 087 кв.м.
Цена приобретения: 29 491 713,88 рублей.
Прогнозируемая стоимость после реализации проекта: около 60 000 000 рублей.
Исходное состояние объекта: вызов и возможности
На момент покупки территория напоминала декорации к постапокалиптическому фильму: ржавые конструкции, протекающие крыши, полное отсутствие элементарных удобств. Однако за этим запустением мы сразу определили три мощных драйвера стоимости:
1. Стратегическое местоположение. Объект находится в зоне масштабного развития транспортной инфраструктуры Перми. Строительство новой автомагистрали, которое продлится как минимум до 2027 года, создаст устойчивый спрос на логистические и производственные площади в этом районе. Интересно, что один из подрядчиков этого строительства впоследствии стал нашим арендатором.
2. Готовые капитальные строения. На площадке уже присутствовали:
- Теплый ангар площадью 3000 кв.м.
- Трехэтажное офисное здание (580 кв.м).
- Холодный ангар (980 кв.м).
3. Земельный ресурс. В собственности находилось два участка общей площадью 22,15 сотки.
Наша цель была амбициозной: не просто привести объект в порядок, а создать на его основе несколько независимых, прибыльных бизнес-единиц.
Этап 1: Быстрая продажа теплого ангара
Первым шагом стала стратегическая продажа отапливаемого ангара. Нам удалось найти покупателя практически сразу после приобретения базы, что дало проекту мощный финансовый импульс. Цена продажи составила 24 500 000 рублей.
Однако перед сделкой потребовалась серьезная подготовка. Ангар использовался для обслуживания тяжелой техники и был сильно загрязнен. Мы провели комплекс работ:
- Глубокий анализ рынка для определения оптимальной цены.
- Полную очистку помещений от технических жидкостей и грязи.
- Утепление стен и кровли.
- Косметический ремонт для приведения объекта в товарный вид.
- Юридическое сопровождение сделки.
Вырученные средства были грамотно распределены:
- 43,09% — возвращено инвесторам в качестве частичной доходности.
- 30,02% — направлено на реконструкцию офисного здания.
- 26,89% — реинвестировано в развитие остальной части проекта.
Таким образом, инвесторы уже на раннем этапе вернули почти половину своих вложений, что подтвердило эффективность выбранной стратегии.
Этап 2: Создание арендного бизнеса на базе офисного здания
Средства от продажи ангара позволили нам взяться за капитальную реконструкцию трехэтажного здания. Мы кардинально изменили его концепцию, превратив в современную гостиницу, и сразу заключили долгосрочный договор аренды на 3 года.
Работы были масштабными:
- Полная замена инженерных сетей, окон, утепление фасада.
- Установка автономной котельной и строительство нового канализационного колодца.
- Планировка и отделка комфортабельных номеров, закупка мебели и сантехники.
В результате мы создали актив, который сейчас приносит инвесторам 26% годовых чистого пассивного дохода. Этот объект стал финансовым ядром всего проекта, обеспечивая стабильный cash flow.
Этап 3: Монетизация холодного ангара и земельных участков
Параллельно мы занялись оставшимися активами. Холодный ангар был разделен и сдан в аренду двум производственным компаниям, которые самостоятельно оборудовали его под свои нужды. Наличие действующих арендаторов значительно повысило ликвидность и стоимость этого актива при будущей продаже.
Один из земельных участков был сдан предпринимателю под организацию лесопилки и производства дров. Второй участок пока находится в поиске оптимального арендатора.
Итоги и прогноз: доходность превышает 50%
Ожидаемая совокупная доходность по проекту «Соликамская» оценивается на уровне 50% и выше. Такой результат достигнут благодаря:
- Росту капитализации за счет ремонта и редевелопмента.
- Созданию стабильного арендного потока от гостиницы и других объектов.
- Стратегическому управлению капиталом, балансирующему между выплатами инвесторам и реинвестициями.
Этот кейс — воплощение нашей философии. Мы не боимся сложных активов, мы видим в них сырье для создания стоимости. Недвижимость для нас — это прежде всего инструмент для генерации прибыли.
Если вас заинтересовал наш подход, вы можете следить за новыми проектами в нашем Telegram-канале: https://t.me/russianestateincome
Об авторе: Иван Мудров — предприниматель, инвестор, соучредитель компании Estate Invest.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как мы превратили заброшенную промышленную базу в высокодоходный актив.
