22 декабря 2022 года Верховный Суд Российской Федерации опубликовал заключительный в уходящем году обзор судебной практики. Центральной темой документа стали споры, возникающие в рамках дел о несостоятельности (банкротстве), с акцентом на вопросы, связанные с залоговым имуществом.
В представленном материале мы рассмотрим наиболее значимые позиции высшей судебной инстанции, которые имеют прямое или потенциальное отношение к сфере недвижимости и прав кредиторов.
Реализация заложенного имущества: приоритет фактической выручки над оценочной стоимостью
Верховный Суд дал важные разъяснения, касающиеся определения размера требований залогового кредитора в деле о банкротстве.
1. Определение стоимости для включения в реестр. Если залогодатель не является прямым должником (например, третье лицо предоставило имущество в залог), сумма его требований к должнику определяется исходя из той денежной суммы, которую можно получить от реализации предмета залога. Для её установления суд использует оценочную стоимость, указанную в договоре ипотеки, стартовую цену продажи, согласованную сторонами, или цену, определённую в решении о взыскании. При этом суд обязан учитывать аргументы заинтересованных лиц о возможном изменении этой стоимости.
2. Фактический расчёт при продаже. Ключевой вывод заключается в том, что окончательная сумма, за счёт которой погашаются требования кредитора, формируется в момент реальной продажи имущества. Если на торгах заложенный объект был продан дороже, чем его предварительная оценка, кредитор вправе получить всю фактическую выручку. Его требования не ограничиваются ранее утверждённой оценочной стоимостью, которая носит скорее учётный (бухгалтерский) характер.
3. Универсальность подхода. Данный принцип является общим для института ипотеки и применяется также в ситуациях, когда залогодатель одновременно является и основным должником. Он действует и при расчёте задолженности, подлежащей погашению, если заложенное имущество остаётся за кредитором.
Ипотека земельного участка распространяется на возведённые на нём объекты
Верховный Суд рассмотрел ситуацию, когда на заложенном земельном участке после оформления ипотеки началось, но не было завершено строительство объекта (например, гостиницы).
1. Правовые последствия для кредитора. На момент обращения в суд право собственности должника на объект незавершенного строительства (ОНС) не было зарегистрировано. Однако кредитор не должен нести негативные последствия бездействия должника, который не оформил свои права на возведённый объект. Наличие законных оснований для обращения взыскания на участок защищает интересы залогодержателя.
2. Решение суда. Суд встал на сторону кредитора, признав его требование обеспеченным залогом не только земельного участка, но и недостроенной гостиницы. Для этого были представлены доказательства, что объект обладает всеми признаками недвижимой вещи (прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), несмотря на отсутствие госрегистрации. Доверительному управляющему в деле о банкротстве было поручено совершить все необходимые действия для официальной регистрации прав на этот объект незавершенного строительства.
Практическая значимость и новизна позиций
1. Реальная цена против формальной оценки. Главный практический вывод: оценочная стоимость в деле о банкротстве — это отправная точка, а не потолок для выплат кредитору. Если рынок готов заплатить за имущество больше, вся дополнительная выручка направляется на погашение долга перед залоговым кредитором, что делает его позицию более выгодной.
2. Расширение предмета залога. Всё, что построено на заложенном земельном участке, автоматически попадает в залоговое покрытие требований кредитора, даже если строительство не завершено, а права на объект не зарегистрированы. Это укрепляет позиции банков и иных залогодержателей, снижая их риски.
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» новые статьи публикуются раньше. Кроме того, там размещается эксклюзивный контент, который не появляется на других площадках.
Подписывайтесь, чтобы быть в курсе свежих материалов первыми!
Больше интересных статей здесь: Кредит.
Источник статьи: 22 декабря 2022 года вышел последний в этом году обзор от Верховного суда РФ.
