Российский рынок недвижимости вступает в фазу коррекции и перераспределения сил. Ключевыми сигналами стали резкий рост проблемных ипотечных кредитов и значительное увеличение запаса непроданных квартир в новостройках. На этом фоне государство продолжает точечно стимулировать спрос через льготные программы. В этой статье мы проанализируем текущую ситуацию и дадим практические рекомендации, как покупателям и инвесторам действовать в условиях повышенной волатильности.
📊 Ключевые показатели рынка
• Ипотечная просрочка: За первое полугодие 2025 года объем просроченной задолженности достиг 145 млрд рублей. Доля «плохих» кредитов в общем портфеле выросла более чем в два раза — с 0,36% до 0,74%.
• Затоваривание на первичке: На рынке новостроек скопилось около 319 тысяч непроданных квартир. Этот объем превышает показатели полугодовой давности в 1,5 раза, что указывает на дисбаланс между предложением и спросом.
• Господдержка: Минфин продлил до 1 ноября 2025 года повышенные компенсации банкам по льготным ипотечным программам («Семейная», «Дальневосточная», «Арктическая»), пытаясь поддержать отдельные сегменты рынка.
• Нагрузка на заемщиков: Средний ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в 2025 году составляет 35–40 тыс. рублей по стране и около 97 тыс. рублей в Москве, что в среднем эквивалентно четверти дохода заемщика.
⚠️ Анализ причин и возможных последствий
Почему растет просрочка? На это влияет комплекс факторов: ужесточение требований банков к заемщикам, замедление роста реальных доходов населения, а также «дозревание» кредитов, выданных в период ажиотажного спроса 2020–2023 годов. Рынок проходит болезненную, но необходимую коррекцию, возвращаясь к более устойчивым пропорциям. Однако скорость роста проблемных долгов вызывает серьезную озабоченность у экспертов.
Что происходит на первичном рынке? Темпы ввода новых проектов продолжают опережать возможности их продажи.
Обратите внимание: Это значит, что если сильно захочется уволить именно Ветерана боевых действий его уволят, сославшись на.
В результате растет срок экспозиции объектов, а динамика цен замедляется или даже останавливается. Застройщики, стремясь разгрузить склады, все чаще прибегают к точечным распродажам и предлагают специальные, акционные ставки.Основные риски на рынке:
1. Квартиры, купленные по завышенным ценам в период бума (2021–2023 гг.).
2. Заемщики с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), наиболее уязвимые к экономическим колебаниям.
3. Потенциальные срывы сроков сдачи объектов у финансово нестабильных застройщиков.
💡 Стратегии для покупателей и инвесторов в новых условиях
Для покупателей первичного жилья:
Сфокусируйтесь на корпусах с высокой степенью готовности или уже сданных в эксплуатацию. Это снижает риски. Активно торгуйтесь, требуя скидки и дополнительные опции (кладовые, паркинг). Внимательно фиксируйте ипотечную ставку и обязательно проверяйте, работает ли застройщик с эскроу-счетами и насколько устойчиво его финансовое положение.
Для покупателей вторичного жилья:
Рост просрочки дает вам серьезный козырь на переговорах. У многих продавцов растет мотивация быстро закрыть сделку. Смело предлагайте цену на 3–7% ниже заявленной. Рассматривайте варианты с отложенной регистрацией сделки, но настаивайте на максимально быстром выходе на окончательное оформление.
Для инвесторов, ориентированных на аренду:
Рынок аренды в крупных городах немного остыл. При расчетах закладывайте реалистичный денежный поток и финансовую подушку на 2–3 месяца для покрытия возможных простоев. Наибольшей ликвидностью по-прежнему обладают объекты с простыми планировками в шаговой доступности от метро.
Для рассматривающих ИЖС или апартаменты:
Внимательно считайте полную стоимость владения, включая коммунальные платежи, содержание, ремонт и налоги. Предложения с «инвестиционной» субсидией от застройщика необходимо проверять стресс-тестом: что будет, если платеж вырастет на 10%, а доход от аренды упадет на те же 10%?
❓ Вопрос к аудитории
Замечаете ли вы в своем районе скрытые «скидки тишиной», когда цены официально не снижаются, но продавцы готовы на уступки? Вы сейчас настроены на жесткий торг или планируете подождать более масштабных зимних распродаж?
📢 Подписка и инсайды
Если вы хотите первыми получать глубокие аналитические разборы рынка и информацию о выгодных сделках, подписывайтесь на мой Telegram-канал. Это поможет вам принимать более обоснованные финансовые решения.
Подписаться на Telegram-канал
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Ипотечная просрочка удвоилась, первичка захлебнулась: что это значит для покупателей в августе 2025 .
