Владельцы жилой недвижимости часто используют юридическую лазейку, оформляя договоры аренды на срок до 11 месяцев. Это позволяет им обходить строгие требования законодательства, которые применяются к долгосрочной аренде (от одного года и более). Основная цель такой стратегии — сохранить максимальную гибкость и контроль над своим имуществом.
Ключевое отличие долгосрочных договоров заключается в обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в том, что они предоставляют арендатору преимущественное право на продление аренды (согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ). Чтобы формально оставаться в рамках краткосрочных отношений, но при этом обеспечить стабильность, многие собственники включают в договоры условие об автоматической пролонгации (продлении) при отсутствии возражений от любой из сторон.
Однако в свете последних судебных разъяснений эта распространённая практика перестала быть надёжной защитой для арендодателя. Конституционный суд Российской Федерации в своём важном Постановлении № 23-П от 2 июня 2022 года дал принципиальные разъяснения, которые меняют правила игры:
- Если фактически, за счёт регулярного продления серии краткосрочных соглашений, арендные отношения длятся более одного года, суд вправе признать их долгосрочными. Это влечёт за собой применение всего спектра правовых норм, защищающих арендатора, что изначально и пытался избежать собственник.
- Включить в договор условие о возможности одностороннего внесудебного расторжения арендодателем теперь можно лишь в строго ограниченных случаях. Такими основаниями являются существенные нарушения со стороны нанимателя: например, систематическая и крупная задолженность по оплате, использование жилья не по назначению, порча имущества или нарушение прав соседей.
Обратите внимание: В наступившем 2023 году взять потребительский кредит станет сложнее.
Просто так, по своему желанию, расторгнуть договор и выселить жильцов до истечения его срока действия стало невозможно.- Если у арендодателя нет законных оснований для расторжения, а он всё равно пытается выселить жильцов, арендатор имеет полное право обратиться в суд для защиты своих интересов и взыскания компенсации за причинённый ущерб, включая моральный вред и расходы на поиск нового жилья.
- Для договоров, признанных долгосрочными (фактически длящихся более года), выселение арендатора без решения суда, как правило, недопустимо. Это прямо вытекает из конституционных гарантий права на жилище и стабильности жилищных отношений, закреплённых в статье 40 Конституции РФ.
Практические последствия для владельцев недвижимости
Главный вывод для собственников: если вы используете краткосрочный договор с пунктом о пролонгации, и арендатор проживает в квартире год и более, ваши отношения с высокой долей вероятности будут переквалифицированы в долгосрочные. Это автоматически лишает вас возможности быстро и без обращения в суд решить вопрос с недобросовестными жильцами.
Единственным по-настоящему безопасным способом оформления аренды, который позволяет сохранить право на внесудебное расторжение, остаётся заключение последовательных, но абсолютно независимых краткосрочных договоров. Ключевое условие — в этих документах не должно быть никаких упоминаний об автоматическом продлении, пролонгации или преимущественном праве нанимателя на новый срок.
Рекомендуемая стратегия: заключайте договоры найма строго на срок до 11 месяцев. По истечении этого срока, если вы хотите продолжить сотрудничество с текущим арендатором, необходимо полностью прекратить действие старого договора и оформить абсолютно новый, на следующий краткосрочный период. Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и минимизирует юридические риски, связанные с принудительным выселением проблемных квартирантов.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: С 2025 года выселить квартирантов стало сложнее, даже при краткосрочном договоре.
