Где деньги? Некомпетентная дама умудрилась куда-то их девать в течение дня. Где именно, он не помнил. Теперь у меня нет ни дома, ни денег! Бездомные!
Вопрос покупки недвижимости у пожилых людей исторически вызывал опасения у потенциальных покупателей, и юридическая практика показала, что эти опасения вполне обоснованы. На самом деле, нередко сделки купли-продажи с участием пожилых людей в таких обстоятельствах оспариваются и признаются недействительными по истечении определенного периода времени.
Основанием обычно является то, что продавец не мог в полной мере осознавать характер и последствия своих действий при заключении договора или что он не мог контролировать свои действия из-за возрастных изменений здоровья или болезни. Аналогичные основания предусмотрены и статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако более сложная и даже неожиданная ситуация для покупателя возникает, когда недвижимость приобретается у продавца, который молод, абсолютно здоров и не вызывает подозрений. Однако сделка может быть признана судом недействительной по тем же причинам.
Яркий и весьма показательный пример из недавней судебной практики был недавно рассмотрен Верховным Судом Российской Федерации (дело № 5-КГ23-19-К7).
В 2020 году гражданин приобрел квартиру посредством стандартизированной процедуры купли-продажи. Продавцом была молодая женщина, на момент совершения сделки не имевшая никаких психических или иных заболеваний, она производила впечатление компетентной и вела все переговоры уверенно.
Кроме того, поскольку покупатель берет ипотеку, банк, предоставляющий кредит, будет тщательно проверять «чистоту» сделки, внимательно анализируя документы и историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии рисков.
Однако всего через год новый владелец неожиданно получил иск о возмещении ущерба от пожилой женщины. Она просила признать сделку купли-продажи недействительной и вернуть ей квартиру, поскольку имущество было отобрано у нее помимо ее воли, она его никому не передавала и не имела намерения это делать.
Выяснилось, что истцом является бабушка продавца.
В 2017 году, за три года до продажи, женщина оформила дарственную, по которой передала свою квартиру внучке. Вскоре после оформления дарственной бабушка переехала в другой город к родственникам, поскольку ей требовалось медицинское наблюдение и лечение. После того как внучка получила дом, она продолжала жить с дочерью, вовремя платила счета за воду и электричество, а также брала на себя другие расходы по содержанию дома. В начале 2020 года она решила продать квартиру и заключила с мужчиной договор купли-продажи.Осенью того же года моя бабушка была признана судом недееспособной в связи с прогрессирующим психическим расстройством. Ей назначили опекуна — другую внучку, которая затем взяла на себя ответственность за ее уход.
Узнав о дарственной и сделке купли-продажи, состоявшейся три года назад, опекун посчитал эти действия незаконными и подал иск в суд от имени своего подопечного.
В ходе судебного разбирательства были организованы психолого-психиатрические экспертизы, которые выявили, что на момент составления дарственной в 2017 году бабушка страдала тяжелым психическим заболеванием. Болезнь мешала ей понимать суть происходящего и принимать осознанные решения относительно судьбы своего имущества.
Однако на стадии апелляции и кассации суд отказал в удовлетворении данного иска, пояснив, что все члены семьи знали, что квартира теперь принадлежит другой внучке, никто не возражал против такого положения дел, а все текущие расходы нес сам собственник. Суд также постановил, что фактические действия опекуна были связаны лишь с возникновением перспективы раздела наследства, а не с реальной защитой интересов пожилой женщины.
Однако Верховный Суд Российской Федерации занял иную позицию. Верховный суд подчеркнул:
- Не имеет значения, действовал ли опекун недобросовестно или добросовестно, поскольку на момент подписания договора дарения это лицо не являлось фактической стороной сделки;
- в обзоре убедительно доказано, что дарственная была подписана бабушкой в тот момент, когда она уже не могла понимать значения своих действий, а потому документ не отражал ее истинных намерений (сама она в суде заявила, что лишь временно покинула квартиру и не планирует передавать ее в дар);
- Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации любое имущество, изъятое из владения первоначального собственника помимо его воли, даже если оно изъято добросовестным лицом, не знавшим о противоправном деянии, должно быть возвращено законному собственнику.
В конечном итоге Верховный суд РФ полностью удовлетворил иск опекуна, признал право собственности бабушки на квартиру и обязал нового собственника вернуть купленное имущество.
Вторым результатом является то, что продавец куда-то кладет деньги от продажи квартиры. Суд признал ее должницей, а при ее зарплате в 20 000 рублей на погашение долга потребуются десятилетия.
Практика показывает, что на практике получение денежных средств может быть крайне затруднительным, особенно если у продавца нет значительных доходов, имущества или официальных источников средств: исполнительное производство может тянуться годами, а порой и вовсе не завершаться реальным возвратом средств.
Таким образом, эта история наглядно демонстрирует, что при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, необходимо как можно подробнее разъяснить продавцу мотивы приобретения права собственности. Необходимо не только запросить стандартную выписку, но и тщательно изучить историю всех сделок с квартирой за последние несколько лет.
Особую осторожность следует проявлять в отношении предметов, которые передаются нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, который еще жив или недавно умер (обычно в течение последнего года).
Покупка такой квартиры сопряжена с серьезными юридическими рисками — всегда есть вероятность, что предыдущий владелец или его опекун посчитает сделку спорной и оспорит ее, как и герой приведенной выше истории.
Поэтому разумным покупателям следует быть предельно осторожными, пользоваться юридической экспертизой и консультироваться со специалистами по жилищному и наследственному праву, чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира может быть утрачена, а потраченные деньги будет практически невозможно вернуть.
PS: Здесь я пишу на разные темы, но в своем Telegram-канале о кредитах и долгах я публикую новости о законодательстве для должников, обсуждаю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у вас есть потребительский кредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже являетесь должником по кредиту, микрозайму, алиментам, ЖКХ, налогам - вам будет интересно подписаться и читать мой Telegram-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Мужчина купил квартиру, а продавец оказалась "неадекват". Квартиру вернул обратно, а деньги - нет.
