Построить частный или садовый дом в Московской области можно без получения классического разрешения на строительство. Современное законодательство предлагает более простую процедуру — уведомительный порядок. Это руководство поможет вам разобраться в ключевых этапах, избежать распространённых ошибок и сэкономить время.
1. Ключевой документ: уведомление о соответствии
Основным документом, заменяющим разрешение, является уведомление о соответствии. Оно подтверждает, что ваш будущий дом:
Соответствует градостроительным нормам (по высоте, этажности, отступам от границ участка).
Не нарушает правила землепользования (например, не попадает в охранные зоны ЛЭП или водоёмов).
Размещается на участке с подходящим целевым назначением (ИЖС или садоводство).
Важно: Начинать строительство без этого документа незаконно. Последствия могут быть серьёзными: от крупных штрафов и судебных разбирательств до предписания о сносе самостроя.
2. Сроки рассмотрения уведомления
Сроки рассмотрения вашего уведомления чётко регламентированы, но зависят от местоположения участка:
5 рабочих дней — стандартный срок для большинства территорий Подмосковья.
20 рабочих дней — увеличенный срок для участков, расположенных в границах исторических поселений (например, Звенигород, Коломна, Сергиев Посад). Дополнительное время требуется для согласования архитектурного облика будущего дома.
Совет: Если ваш участок находится в историческом поселении, заранее подготовьте и приложите к уведомлению типовое архитектурное решение из утверждённого перечня. Это может сократить срок рассмотрения до стандартных 5 дней.
3. Садовый дом или ИЖС: в чём разница?
С точки зрения закона садовый дом также считается объектом капитального строительства, но между ним и домом для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) есть важные отличия:
Сезонность использования: В садовом доме без постоянного отопления и основных коммуникаций невозможно зарегистрироваться (прописаться).
Налогообложение: Налоговая ставка для жилого дома (ИЖС) обычно выше, чем для садовой постройки. Этот момент стоит уточнить заранее.
Рекомендация: Если вы планируете жить в доме круглый год, сразу проектируйте его как объект ИЖС с соответствующими инженерными системами. Это избавит от проблем с последующей регистрацией и признанием дома жилым.
4. Градостроительный план участка (ГПЗУ): нужен ли он?
Получение ГПЗУ не является обязательным требованием для подачи уведомления, но крайне рекомендуется. Этот документ помогает:
Выявить «скрытые» ограничения по использованию земли: сервитуты, зоны с особыми условиями (например, прохождение подземных коммуникаций).
Предотвратить будущие споры с соседями, точно определив границы участка и допустимые места застройки.
Как получить ГПЗУ?
Через Портал государственных услуг Московской области — бесплатно в течение 14 дней.
5. Особенности строительства в исторических поселениях
Строительство на территории исторических поселений связано с дополнительными требованиями к архитектурному облику зданий. Несоблюдение этих правил может привести к штрафам до 500 000 рублей.
В уведомлении необходимо детально описать внешний вид дома:
Указать точные цвета (по шкалам RAL или Pantone).
Перечислить используемые материалы (например, натуральный камень, дерево).
Отразить конфигурацию крыши, форму и размер окон, тип дверей.
Важно: Эскизы от руки не принимаются. Требуется предоставить чёткие графические материалы, выполненные профессионально.
Где найти список исторических поселений?
На уровне Московской области: см. Постановление Правительства МО от 27.09.2013 № 71/43.
На федеральном уровне: см. совместный приказ Минкультуры и Минрегиона России от 29.07.2010 № 418/339.
Список исторических поселений регионального значения Московской области.
6. Три главных правила для индивидуального жилого дома
Чтобы ваш дом соответствовал критериям ИЖС и уведомление было одобрено, нельзя нарушать следующие параметры:
Не более 3-х надземных этажей. При расчёте этажности учитываются все уровни высотой более 1,8 метра, включая цокольный и мансардный.
Высота не более 20 метров. Измеряется от уровня земли (отмостки) до высшей точки крыши (конька).
Назначение — для одной семьи. Дом не должен быть разделён на самостоятельные объекты (квартиры, апартаменты). Если планируется сдача помещений в аренду как отдельных единиц, это уже будет считаться таунхаусом, для которого действуют иные правила.
Нарушение любого из этих параметров — прямое основание для получения отказа в согласовании уведомления.
7. Где проверить информацию об участке?
Перед началом проектирования соберите максимум данных о своём земельном участке:
Публичная кадастровая карта Росреестра — бесплатный источник базовых сведений (кадастровый номер, площадь, границы).
ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru) — система для проверки прохождения через участок инженерных сетей (газо-, нефтепроводы, линии электропередачи).
Администрация муниципалитета — здесь можно запросить выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы узнать все ограничения и регламенты для вашей территории.
8. Преимущества уведомительного порядка перед разрешительным
Переход на уведомление даёт застройщику несколько существенных выгод:
Скорость: Согласование занимает 5 дней вместо 30.
Экономия: Отсутствуют пошлины и плата за согласование.
Упрощение: Не требуется получать отдельные заключения от контролирующих органов (пожарных, энергетиков, Роспотребнадзора). Достаточно описания основных параметров дома в уведомлении.
Типичные ошибки при подаче уведомления
Из-за этих ошибок чаще всего приходят отказы:
Нарушение минимальных отступов. Дом должен находиться не менее чем в 3 метрах от границы с соседним участком.
Проблемы с границами участка. Если в кадастре указано «границы не установлены», сначала нужно провести межевание и уточнить границы.
Отсутствие согласования с Роснедрами. Для участков за чертой населённых пунктов может потребоваться заключение об отсутствии под землёй полезных ископаемых. Услугу можно получить через Госуслуги.
Несоответствие ВРИ (вида разрешённого использования). Участок должен иметь целевое назначение «Для ИЖС» или «Для ведения садоводства».
Как подать уведомление?
Уведомление подаётся в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг Московской области. Прямая ссылка на услугу: https://uslugi.mosreg.ru/services/18470. На портале размещены подробные инструкции по заполнению.
Образец заполнения уведомления
Для наглядности ниже представлены страницы примера заполнения уведомления о планируемом строительстве.
Пример заполнения формы уведомления, страница 1.
Пример заполнения формы уведомления, страница 2.
Пример заполнения формы уведомления, страница 3.
Пример заполнения формы уведомления, страница 4.
Итог: пошаговый алгоритм для новичка
Проверьте участок на публичной кадастровой карте.
Получите Градостроительный план участка (ГПЗУ) — это желательный шаг.
Подготовьте описание внешнего облика дома, если участок в историческом поселении.
При необходимости получите согласование Роснедр (для земель вне населённых пунктов).
Заполните и подайте уведомление через Госуслуги или МФЦ.
Дождитесь ответа в течение 5–20 рабочих дней.
Получите положительное уведомление о соответствии.
Приступайте к строительству. Его нужно завершить в течение 10 лет и затем подать уведомление об окончании строительства.
Заключение: Даже небольшая неточность в документах может привести к задержкам на месяцы. Если вы не уверены в своих силах, подготовку уведомления и сопровождение лучше доверить юристу или кадастровому инженеру.
«Знание процедуры не отменяет вашей ответственности, но помогает избежать штрафов и проблем».
👍 Больше полезной информации — в Telegram-канале о земле и недвижимости Подмосковья.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как легально построить дом без разрешения: пошаговая инструкция для Московской области.
