RationalAnswerПавел Комаровский об инвестициях и рациональности Вместе с юристом разбираемся, почему при признании сделки купли-продажи недействительной вы можете лишиться квартиры, но остаться с обязательствами по ипотечному кредиту. Защита в стиле «не буду платить, забирайте залог» в такой ситуации не сработает.
Хотя материал не посвящен Ларисе Долиной, ее фото здесь весьма символично и намекает на громкие истории, связанные с потерей имущества.
История с «демоническими бабушками» и ее последствия
На прошлой неделе в сети активно обсуждались случаи, когда пожилые люди, ставшие жертвами мошенников, продавали свои квартиры, а затем через суд возвращали их себе. Покупатели при этом оказывались в крайне уязвимом положении.
Особенно широкий резонанс вызвала одна конкретная история, где покупательница лишилась и денег, и жилья, но при этом сохранила долгосрочный ипотечный кредит.
Многие комментаторы ошибочно полагали, что банк в подобной ситуации не имеет права требовать возврата кредита, считая, что проблема решается за счет залога.
Мнение эксперта: почему долг остается с вами
Для прояснения юридических аспектов был привлечен юрист Александр Малютин, специализирующийся на оспаривании сделок. Его вердикт неутешителен: признание основной сделки купли-продажи недействительной не аннулирует ваши обязательства перед банком.
Ссылаться на залог и отказываться от платежей не получится. Согласно статье 42 закона об ипотеке, если недвижимость изымается у залогодателя по решению суда (как в случае с возвратом квартиры законному владельцу), ипотечное обременение с нее автоматически снимается. Если банк будет сопротивляться, прежний владелец (та самая «бабушка») легко решит этот вопрос через суд.
Обратите внимание: Изменение ставок по ипотеке по данным на 2 сентября 2022 года.
Нюансы законодательства: когда банк не может требовать долг
Здесь может возникнуть закономерный вопрос. Ведь Верховный суд РФ в июле текущего года постановил, что если банк реализует залоговую квартиру для погашения долга, то он теряет право требовать остаток задолженности, даже если вырученных средств оказалось недостаточно.
Это решение действительно открывает некоторые возможности. Например, в период кризиса, когда рыночная стоимость жилья резко падает, заемщику может быть выгоднее добровольно отказаться от платежей, позволив банку забрать квартиру. Таким образом, можно потерять первоначальный взнос, но приобрести аналогичное жилье по значительно снизившейся цене.
Однако на практике такая стратегия сопряжена с рисками. Если у вас есть средства для платежей, но вы сознательно их не вносите, банк может инициировать судебные разбирательства, наложить арест на счета, что приведет к значительным временным и нервным затратам.
Ключевое отличие в нашей ситуации
Вернемся к случаю с оспариванием сделки. Решение Верховного суда здесь неприменимо принципиально, потому что квартира возвращается не банку в счет погашения долга, а ее изначальному владельцу. Банк не становится собственником и не проводит ее реализацию.
Таким образом, печальный сценарий «без квартиры, без денег, но с ипотекой» является вполне реальным юридическим исходом. В настоящее время ведется работа над подробным материалом, детально разбирающим подобные риски. Чтобы не пропустить его, подписывайтесь на Telegram-канал RationalAnswer (материал также будет опубликован и на этой площадке).
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как остаться без квартиры и с долгом по ипотеке.
