В этом ежемесячном обзоре мы детально разберём ключевые изменения на рынке недвижимости двух самых дорогих городов России — Москвы и Сочи. В фокусе внимания окажутся цены на первичное и вторичное жильё, текущая ситуация с ипотечным кредитованием и факторы, влияющие на спрос. Автор, московский инвестор, копящий на квартиру в Сочи, делится личными наблюдениями и аналитикой, основанной на данных из открытых источников.
Я живу в Москве и ставлю перед собой финансовую цель — приобрести недвижимость в Сочи. Своим путём к этой цели, стратегией инвестирования в дивидендные акции и облигации, а также анализом рынков я делюсь в своём телеграм-канале (
подписывайтесь). Это регулярный дайджест, помогающий отслеживать тренды. Приступим.🏖️ Сочи: анализ цен по объявлениям
Начнём с изучения ценовых ожиданий продавцов в Сочи, отражённых в объявлениях. Тренд оказался неожиданным.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
В отличие от общероссийских тенденций, в Сочи зафиксировано снижение средних цен как на новостройки, так и на «вторичку». Это может указывать на коррекцию после предыдущего роста или на сезонное снижение активности.
Динамика в Сочи (средняя цена за кв. м):
Новостройки (первичный рынок): с 476 тыс. рублей до 448 тыс. рублей.
«Вторичка»: с 298 тыс. рублей до 288 тыс. рублей.
🏙️ Москва: цены по объявлениям
Столичный рынок демонстрирует иную картину, подтверждая свой статус и особую динамику.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
Москва продолжает рост, особенно на сегменте первичного жилья, который обновил рекорд. Это говорит о сохраняющемся спросе со стороны обеспеченных покупателей, в то время как для широкого круга граждан рынок может казаться недоступным из-за высоких цен и дорогой ипотеки.
Динамика в Москве (средняя цена за кв. м):
Новостройки (первичный рынок): с 461 тыс. рублей до 474 тыс. рублей.
«Вторичка»: с 360 тыс. рублей до 375 тыс. рублей.
🏦 Ситуация с рыночной ипотекой
Ключевой фактор доступности жилья — условия кредитования. На момент анализа существенных изменений не произошло.
Базовые условия в крупнейшем банке (на примере Сбера) для зарплатных клиентов остаются высокими: ставка около 22% для покупки квартиры за 15 млн рублей. Это подразумевает первоначальный взнос в 3 млн рублей и ежемесячный платёж около 224 тыс. рублей.
Обратите внимание: Изменение ставок по ипотеке по данным на 2 сентября 2022 года.
Минимальные предлагаемые ставки на рынке также застыли на уровне 17,7%.
Объявления отражают желания продавцов. Чтобы понять реальную платёжеспособность покупателей, обратимся к данным по заключённым сделкам.
💰 Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), основанный на реальных сделках, показывает рост: с 309,7 тыс. до 320,9 тыс. рублей за кв. м. Это подтверждает, что покупатели соглашаются на высокие цены.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Более широкую картину по первичному рынку даёт СберИндекс, который учитывает фактические цены продаж.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Первичный рынок (средняя цена за кв. м):
По России в целом: стабильность на уровне 176 тыс. рублей.
Москва: рост с 364 тыс. до 368 тыс. рублей.
Московская область: незначительный рост с 190 тыс. до 192 тыс. рублей.
Краснодарский край (включая Сочи): рост с 169 тыс. до 170 тыс. рублей.
Вторичный рынок (средняя цена за кв. м):
По России в целом: лёгкий рост с 116 тыс. до 117 тыс. рублей.
Москва: рост с 314 тыс. до 317 тыс. рублей.
Московская область: рост с 149 тыс. до 150 тыс. рублей.
Краснодарский край: стабильность на уровне 143 тыс. рублей.
Данные ЦИАН Аналитики по Сочи отдельно оценивают «первичку» в 440,5 тыс. рублей, а «вторичку» — в 342 тыс. рублей за квадратный метр.
📈 Прогноз: когда ждать снижения ставок и роста спроса?
Текущая стагнация на ипотечном фронте связана с осторожной политикой Центробанка. Первоначальная эйфория от смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) прошла, и регулятор дал сигналы о возможной паузе. Эксперты сходятся во мнении, что значимый рост спроса на ипотеку произойдёт лишь при снижении ставок ниже 13% годовых. Пока же банки, следуя за ключевой ставкой ЦБ, занимают выжидательную позицию. По данным на конец периода, средняя рыночная ставка в топ-20 банках составляет около 21.6%.
🎯 Личный финансовый прогресс автора
Автор продолжает движение к своей цели — накопить на квартиру в Сочи. К 1 октября капитал составил около 7,848 млн рублей, а к 1 ноября ожидается сумма около 8,1 млн рублей.
🏆 По текущим ценам от Домклика этой суммы хватит на примерно 28,13 кв. м. Напомню, что 🎯 стратегическая цель — создать такой пассивный доход (кэшфлоу), который полностью покроет будущие ипотечные платежи. Для этого планируется накопить сумму, эквивалентную 100% стоимости целевой квартиры, что станет надёжной страховкой при снижении ключевой ставки.
Уже сейчас накопленных средств достаточно для покупки без ипотеки, например, вторичной «двушки» или первичной «однушки» в таких локациях, как Шерегеш. При рассмотрении вариантов, требующих ремонта, можно рассчитывать даже на трёхкомнатную квартиру.
🔥 Если вам интересно следить за личным финансовым путём, инвестиционными стратегиями и анализом рынка недвижимости, подписывайтесь на мой телеграм-канал.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Снижаются ли ставки по ипотеке? Когда ждать восстановления спроса? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
