В этом обзоре мы продолжаем отслеживать ключевые тренды на рынке недвижимости двух самых дорогих городов России — Москвы и Сочи. Особое внимание уделяется реакции рынка на снижение ключевой ставки ЦБ и тому, как это отразилось на ипотечном кредитовании и ценах на квартиры.
Как житель Москвы, планирующий покупку квартиры в Сочи, я делюсь ежемесячным анализом ситуации. Подписывайтесь на мой канал, чтобы быть в курсе всех обновлений. Давайте перейдем к цифрам.
🏖️ Рынок недвижимости Сочи: объявления
Начнем с анализа предложений на первичном и вторичном рынках Сочи. Интересно, что в летний сезон, вопреки ожиданиям роста, цены демонстрируют небольшое снижение.
Источник данных: DomClick
Возможно, это связано с тем, что основной поток туристов уже потратил бюджет на отдых и не создает дополнительного спроса на покупку жилья.
Динамика средних цен за квадратный метр в Сочи по данным объявлений:
- Первичный рынок (новостройки): снизилась с 433 тыс. руб. до 428 тыс. руб.
- Вторичный рынок: снизилась с 322 тыс. руб. до 314 тыс. руб.
🌇 Рынок недвижимости Москвы: объявления
Теперь обратимся к столичному рынку.
Источник данных: DomClick
В Москве также наблюдается незначительная коррекция цен. При этом стоимость квадратного метра в новостройках остается всего на 1 тыс. руб. ниже исторических максимумов, а на вторичном рынке — на 9 тыс. руб. ниже пиковых значений.
Динамика средних цен за квадратный метр в Москве по данным объявлений:
- Первичный рынок (новостройки): незначительно снизилась с 447 тыс. руб. до 446 тыс. руб.
- Вторичный рынок: снизилась с 354 тыс. руб. до 348 тыс. руб.
Рассмотрим пример: по базовым условиям Сбербанка, для покупки квартиры за 15 млн руб. при ставке 25% (месяцем ранее она составляла 27%) потребуется первоначальный взнос 3 млн руб. и ежемесячный платеж около 254 тыс. руб. (ранее — 275 тыс. руб.). Снижение есть, но оно пока не делает ипотеку кардинально доступнее. Для многих, включая автора, такой платеж по-прежнему представляет значительную финансовую нагрузку.
Объявления показывают желания продавцов. Чтобы понять реальную ситуацию, нужно смотреть на цены, по которым заключаются фактические сделки.
💸 Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости DomClick MREDC, отражающий реальные цены сделок, показал небольшой рост: с 306,1 тыс. руб. до 306,7 тыс. руб. за кв. м.
Данные с Московской биржи.
Другие города в этом индексе не представлены.
СберИндекс — еще один важный показатель, рассчитываемый на основе реальных цен продажи первичного жилья.
Обратите внимание: Изменение ставок по ипотеке по данным на 2 сентября 2022 года.
В нем отдельно выделена Москва, а Сочи входит в агрегированные данные по Краснодарскому краю.
Данные с SberIndex.
Динамика СберИндекса для первичного рынка:
- По России: вырос с 171 тыс. до 173 тыс. руб./кв.м.
- Москва: вырос с 349 тыс. до 352 тыс. руб./кв.м.
- Скользящее среднее по РФ: осталось на уровне 190 тыс. руб.
- Краснодарский край (включая Сочи): осталось на уровне 167 тыс. руб.
Динамика СберИндекса для вторичного рынка:
- По России: выросло со 114 тыс. до 115 тыс. руб./кв.м.
- Москва: выросло с 304 тыс. до 308 тыс. руб./кв.м.
- Скользящее среднее по РФ: осталось на уровне 149 тыс. руб.
- Краснодарский край: выросло с 145 тыс. до 146 тыс. руб./кв.м.
Средняя цена по данным других сервисов: «Этажи» оценивают кв. м в Сочи в 317,4 тыс. руб., а «Домклик» — в 323 тыс. руб.
Данные ИРН (Индикаторы рынка недвижимости):
- Москва: осталась на уровне 276 тыс. руб./кв.м.
- Новая Москва: незначительно выросла с 204 тыс. до 205 тыс. руб./кв.м.
- Скользящее среднее по РФ: осталось на уровне 154 тыс. руб./кв.м.
Данные с IRN.ru.
Благодаря укреплению рубля, цена квадратного метра в долларовом выражении выросла с $3289 до $3434.
Данные с IRN.ru.
🏦 Ипотечные ставки: снижение есть, но эффект минимален
По данным Sravni.ru, средние ставки по ипотеке с мая снизились лишь на 0,6 процентных пункта — с 24,7% до 24,1%. Для сравнения, ставки по автокредитам упали сильнее — на 0,8 п.п. (с 28,3% до 27,5%).
Хотя с конца 2024 — начала 2025 года ипотечные ставки снизились на 1-2%, этого явно недостаточно для оживления спроса. Банки, скорее всего, продолжат осторожно снижать ставки только при уверенности в стабильной тенденции снижения ключевой ставки ЦБ.
Текущее ожидаемое снижение на 0,5-1% вряд ли существенно повлияет на рынок. Восстановление ипотечного кредитования в полной мере возможно, когда ставки опустятся значительно ниже 15%. В этом году такого сценария ждать не стоит, поэтому стратегия накопления и ожидания остается актуальной.
💼 Личный финансовый план: движение к цели в Сочи
На примере личного опыта: с июля 2021 года удалось накопить около 6 731 000 руб. (на 1 июня), а к 1 июля сумма, вероятно, приблизилась к 7 млн руб.
Согласно данным Domclick, средняя стоимость целевой квартиры в Сочи составляет около 22,29 млн руб. Цель — накопить капитал, пассивный доход с которого покроет ежемесячный ипотечный платеж (это примерно 100% от стоимости квартиры, но требуемая сумма уменьшится при дальнейшем снижении ставок).
Уже сейчас накопленной суммы может хватить на покупку небольшой студии или микро-двушки в Сочи или в прилегающих районах в радиусе 20-30 км от центра, особенно если рассматривать варианты, требующие ремонта.
👍 Если материал был полезен, поддержите автора лайком — это лучшая мотивация для продолжения работы!
🔥 Больше аналитики, личного опыта накопления и инвестиций — в моем Telegram-канале, где я подробно рассказываю о пути к покупке квартиры в Сочи.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как сильно снизились ставки по ипотеке? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
