Разберем несколько самых распространённых мифов об ипотечных кредитах
❓Дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного?
❗При аннуитетной схеме ежемесячный платеж фиксированный на протяжении всего срока кредита. В первые годы, когда сумма основного долга максимальна, большая часть платежа уходит на погашение процентов, поэтому долг уменьшается медленно.
❗При дифференцированной схеме сумма, идущая на погашение «тела» кредита, постоянна. Соответственно, самые крупные платежи приходятся на начало срока, а затем они постепенно уменьшаются вместе с остатком задолженности.
?Существует устойчивое заблуждение, что дифференцированная схема всегда выгоднее из-за меньшей переплаты. Однако это не так. Механизм начисления процентов в подавляющем большинстве случаев одинаков: проценты начисляются на остаток ссудной задолженности. Например, если ваш долг составляет 1 млн рублей под 12% годовых, то проценты за текущий месяц составят 10 000 рублей (1 млн * 12% / 12) независимо от выбранной схемы платежей — аннуитетной или дифференцированной.
✔️Парадоксально, но на практике часто удобнее выбрать аннуитетную схему, но активно использовать частично-досрочное погашение. Именно досрочные платежи в сочетании с возможностью рефинансирования под более низкий процент являются реальными инструментами для снижения переплаты. Стоит отметить, что сегодня многие ведущие банки практически не предлагают клиентам дифференцированные платежи.
✖️ Важное условие: речь идет о работе с надежным банком, где условия договора позволяют вносить досрочные платежи без ограничений и комиссий.
❓ В начале кредита платим только проценты, или существуют «проценты вперед»?
Концепция «процентов вперед» — это миф. Проценты всегда начисляются и выплачиваются за фактическое пользование кредитными средствами, то есть за прошедший период, исходя из текущего остатка долга. Банк не взимает проценты за будущие месяцы или годы вперед. Если вы взяли ипотеку на 10 лет, то платить проценты за 10-й год вы будете только в 10-й год, а не сразу.
❗Вывод: фраза «плачу банку, а гашу только проценты» в корне неверна. В начале срока долг велик, поэтому и сумма начисленных процентов высока, но часть платежа все равно идет на уменьшение основного долга.
❓Можно ли вернуть проценты при досрочном погашении?
Поскольку проценты начисляются за фактическое время пользования кредитом (а не «вперед»), то и вернуть их при досрочном закрытии договора нельзя. Был громкий судебный прецедент, когда заемщик пытался оспорить это правило в Верховном Суде. Хотя первоначально суд вынес решение в пользу истца, при пересмотре дела оно было отменено, и окончательный вердикт подтвердил правоту банка (об этом финале, к сожалению, мало кто упомянул в СМИ).
Единственное, на что можно реально рассчитывать при досрочном погашении, — это возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования жизни или имущества.
Стратегии погашения и управления кредитом
Что сокращать: срок или платеж при частично-досрочном погашении?
Казалось бы, логичнее сокращать срок кредита. Однако с точки зрения финансовой гибкости и безопасности выгоднее уменьшать размер ежемесячного платежа, оставляя срок максимальным. Это снижает ежемесячную кредитную нагрузку и дает больше свободы действий в случае непредвиденных обстоятельств (потеря работы, снижение дохода). Общая сумма переплаты при этом не увеличивается, если вы продолжаете вносить прежние (или большие) суммы.
? Наглядный пример: знакомые много лет исправно платили ипотеку досрочно, сокращая срок. Выплатив почти половину долга, они столкнулись с сокращением на работе и уходом в декрет. Банк, увы, не пошел навстречу и не снизил им размер обязательного платежа, что создало серьезные финансовые трудности.
❓Когда писать заявление на частично-досрочное погашение?
Если у вас появилась свободная сумма для досрочного погашения, не стоит ждать даты очередного платежа. Обращайтесь в банк сразу, чтобы написать заявление и указать дату списания средств. Проценты начисляются ежедневно, и современные банки позволяют произвести перерасчет с любой даты. Промедление приведет к тому, что ваши деньги будут лежать без пользы, а банк продолжит начислять проценты на прежнюю сумму долга.
❓На какой срок брать ипотеку?
Исходя из вышесказанного, оптимальной стратегией является оформление кредита на максимально длительный срок. Это позволяет получить минимальный обязательный ежемесячный платеж. При этом критически важно делать максимально возможный первоначальный взнос и по мере сил использовать досрочное погашение. Такой подход дает баланс между низкой нагрузкой и контролем над переплатой.
❓Если у вас несколько кредитов, с разной процентной ставкой – какой гасить в первую очередь?
Здесь работает простое правило: в первую очередь нужно гасить самый дорогой кредит, то есть кредит с наивысшей процентной ставкой. Неважно, что сумма долга по нему может быть меньше. Например, если у вас ипотека под 10% на 10 млн рублей и задолженность по кредитной карте в 10 000 рублей под 30% годовых, в приоритете должна быть именно кредитка. Экономия на высоких процентах будет значительной.
❓Рефинансирование ипотеки
Когда стоит задуматься о рефинансировании? Если рыночные ставки по ипотеке упали на 1.5-2% и более по сравнению с вашей текущей ставкой, это серьезный повод для рассмотрения такой возможности. Эффект сложного процента работает не только в инвестициях, но и в кредитах: снижение ставки даже на 1% на длительной дистанции дает огромную экономию.
Однако важно учитывать и сопутствующие расходы: затраты на переоформление, оценку недвижимости, новую страховку. Также банки могут отказать в рефинансировании, если большая часть первоначального кредита уже погашена.
❓Всегда ли стоит бежать досрочно гасить кредит?
Не всегда. Если у вас есть возможность инвестировать свободные средства под доходность, превышающую вашу кредитную ставку, то иногда выгоднее не гасить кредит досрочно, а вложить деньги. Речь не обязательно о рискованных операциях на фондовом рынке. Например, в 2014 году ставки по надежным облигациям и депозитам на короткий срок превышали ипотечные ставки, а курс валюты рос. В такой ситуации досрочное погашение ипотеки было не самым оптимальным финансовым решением.
Какие еще интересные кейсы про ипотеку вы знаете?
