Основным критерием для одобрения ипотеки традиционно считается платежеспособность заемщика. Однако современные банки подходят к оценке более комплексно: их интересует не только наличие средств, но и их происхождение, а главное — стабильность дохода на протяжении всего срока кредитования, который может растянуться на десятилетия.
Изменение отношения к фрилансерам и ИП
Раньше в группе риска по получению ипотеки неизменно находились индивидуальные предприниматели и фрилансеры из-за нестабильности их доходов. Сегодня ситуация меняется: банки признают, что доходы самозанятых за последние годы стали более существенными и предсказуемыми. Крупные финансовые институты, такие как ВТБ и Сбербанк, уже разработали специальные ипотечные программы для этой категории заемщиков. Хотя в них по-прежнему есть свои условия и ограничения, общий тренд направлен на упрощение процедуры для фрилансеров.
Основные категории заемщиков, сталкивающихся с трудностями
Несмотря на положительные сдвиги для одних групп, для других получение ипотечного кредита остается серьезным вызовом. Вот кто находится в зоне повышенного риска отказа:
Молодые и пожилые заемщики. Банки устанавливают возрастные ограничения, отдавая предпочтение клиентам в возрасте 30–45 лет. Хотя формально ипотеку можно оформить с 18 лет, на практике это предлагают далеко не все банки, и шансы на одобрение для очень молодых или приближающихся к пенсионному возрасту людей существенно ниже. Финансовые организации стремятся минимизировать риски, связанные с долгосрочными обязательствами.
Заемщики с маленьким первоначальным взносом. Размер первого взноса — ключевой показатель для банка. Он служит не только доказательством платежеспособности клиента, но и финансовой подушкой безопасности для самого кредитора. Если заемщик перестанет платить и банку придется продавать залоговую недвижимость, он понесет убытки, так как вынужденная продажа обычно происходит на 15–20% дешевле рыночной стоимости. Поэтому небольшой первоначальный взнос снижает вероятность одобрения и ухудшает условия кредита.
Использование материнского капитала как основного взноса. Если большая часть (от 50% и выше) первоначального взноса формируется за счет средств материнского капитала, банк может усмотреть в этом сигнал о недостаточной финансовой дисциплине заемщика. Логика проста: если клиент не смог накопить минимальную требуемую сумму самостоятельно, у кредитора возникают сомнения в его способности регулярно обслуживать долг. Это становится дополнительным поводом для отказа.
Низкий официальный доход. Дохода должно хватать не только на ежемесячный платеж по ипотеке, но и на содержание семьи, оплату текущих счетов и обслуживание других кредитов, если они есть. Банки тщательно рассчитывают нагрузку на бюджет заемщика.
Низкий кредитный рейтинг. Хотя иногда кредиты одобряют и при рейтинге ниже 400 баллов, обычно банки ориентируются на порог в 600 баллов. Рейтинг формируется из множества факторов: истории платежей, текущей закредитованности, типов ранее взятых займов. Чем больше запрашиваемая сумма, тем выше требуемый рейтинг. Например, для кредита в 4 млн рублей может хватить 620 баллов, а для 10 млн рублей уже понадобится более 700. Хороший рейтинг значительно повышает шансы на успех.
Что делать, если не одобряют ипотеку?
Единичный отказ — не приговор. Стоит попробовать обратиться в несколько других банков, условия и требования у них могут различаться. Но если отказов последовало 3–5, это серьезный повод для анализа ситуации.
В первую очередь необходимо проверить кредитную историю, запросив выписку из бюро кредитных историй (БКИ). Причиной череды отказов может быть незначительная, но забытая задолженность по кредитной карте в несколько сотен рублей, на которую продолжают начисляться проценты.
Сегодня банки крайне строго относятся к просрочкам, особенно длительным (более 30–60 дней) и на суммы от 20 000 рублей. Наличие таких «пятен» в истории практически сводит шансы на одобрение ипотеки к нулю. Пандемия ужесточила подход: стабильный доход перестал быть смягчающим аргументом при плохой кредитной дисциплине в прошлом.
Как улучшить кредитную историю и получить шанс?
Важно понимать: улучшить кредитную историю за деньги невозможно. Предложения такого рода — всегда мошенничество. Информация в БКИ хранится более 10 лет, и банки имеют к ней полный доступ.
Что можно сделать легально:
1. Взять небольшой потребительский кредит (например, на 50–70 тыс. рублей) и исправно его погашать. Идеально — повторить эту процедуру несколько раз. Метод эффективный, но требует времени.
2. Оформить ипотеку на супруга/супругу с хорошей кредитной историей, исключив второго супруга с проблемной историей из сделки с помощью брачного договора. Это рабочий и распространенный вариант.
3. Рассмотреть альтернативу — кредит под залог недвижимости (бридж-кредит). Его оформляют проще, но условия жестче: выдают обычно 50–60% от стоимости залога под высокий процент (16–18% годовых).
Существуют также специализированные банки, работающие с клиентами, имеющими плохую кредитную историю. Однако ставки у них начинаются от 16%, а требование к первоначальному взносу может достигать 40–50% от стоимости жилья.
Получить ипотеку при наличии проблем возможно, но это будет сложнее и дороже. В одной статье невозможно осветить все нюансы, поэтому для принятия взвешенного решения рекомендуется консультироваться с ипотечными экспертами и изучать актуальные новости рынка.
#ипотека #ипотечный кредит #ипотека сбербанк
#ипотека с господдержкой
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Кому сложнее всего получить ипотеку?.
