Квартира, приобретенная в ипотеку, является полноправной собственностью заемщика, и он имеет право ею распоряжаться. Однако существует важное ограничение: до момента полного погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, выступая гарантией возврата средств. Это означает, что продать такую квартиру без одобрения кредитной организации невозможно. Банк должен дать свое согласие на сделку, так как она напрямую затрагивает его интересы как залогодержателя.
Основные способы продажи ипотечной квартиры
Существует несколько легальных путей для продажи жилья, купленного в кредит. Выбор конкретного варианта зависит от ваших финансовых возможностей и договоренностей с покупателем.
1. Погашение ипотеки в ходе сделки. Самый распространенный способ. Деньги от покупателя используются для полного расчета с банком, после чего снимается обременение и квартира переходит новому владельцу.
2. Переуступка долга (цессия). Ипотека и право собственности переоформляются на покупателя. По сути, он «покупает» ваш долг перед банком и берет на себя обязательства по кредиту.
3. Досрочное погашение кредита. Продавец самостоятельно или с помощью покупателя полностью гасит ипотеку до начала сделки, что упрощает процесс продажи «чистой» недвижимости.
4. Продажа квартиры банком. Крайняя мера, к которой кредитор прибегает через суд в случае длительных просрочек по кредиту. Недвижимость реализуется с торгов.
Классическая продажа с погашением ипотеки
Этот способ предполагает участие трех сторон: банка, продавца и покупателя. Процесс состоит из нескольких ключевых этапов.
- Получение согласия банка. Первый и обязательный шаг — обратиться в банк за разрешением на продажу залоговой квартиры.
- Поиск покупателя и подготовка жилья. После получения одобрения банка можно искать покупателя. Также необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире лиц, включая несовершеннолетних.
- Заключение предварительного договора. С покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, где фиксируется цена, размер задатка и сроки основной сделки. Документ рекомендуется заверить у нотариуса для придания ему большей юридической силы.
- Использование задатка. Полученный от покупателя задаток перечисляется на счет в банке для частичного или полного погашения ипотечного кредита.
- Снятие обременения. После полного погашения долга необходимо снять залог с квартиры. Для этого в банке нужно получить закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо, а затем с этими документами обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о снятии обременения.
- Окончательная сделка и регистрация. После снятия залога заключается основной договор купли-продажи, и продавец получает оставшуюся часть денег. Заключительный этап — регистрация перехода права собственности в Росреестре (через МФЦ, онлайн или напрямую). Данные вносятся в ЕГРН, и покупатель становится законным владельцем.
Переуступка долга по ипотечному кредиту (цессия)
Этот вариант подходит, если покупатель готов взять на себя ваши кредитные обязательства. Квартира продается по цене, равной остатку вашего долга перед банком.
- Согласование с банком. Необходимо уведомить банк о намерении переоформить долг и получить его согласие. Банк вправе отказать, если новый заемщик не соответствует его требованиям.
- Поиск покупателя-преемника. Нужно найти покупателя, который согласится на такие условия и сможет подтвердить свою платежеспособность, предоставив банку все необходимые документы (справки о доходах, выписки и т.д.).
- Оформление цессии. Банк заключает с покупателем либо договор цессии (если условия кредита остаются прежними), либо полностью новый ипотечный договор.
- Расчет и перерегистрация. Банк перечисляет вам разницу между стоимостью квартиры и остатком долга. После этого кредитная организация сама подает документы в Росреестр для переоформления права собственности на нового владельца.
Продажа ипотечного жилья банком (принудительная)
Банк инициирует эту процедуру через суд в случае систематических просрочек по кредиту или если заемщик официально заявляет о невозможности платить. Недвижимость выставляется на публичные торги.
Обратите внимание: Обременение на квартиры. Какие бывают и стоит ли их бояться.
Вырученные на аукционе средства идут на покрытие судебных издержек, комиссии организатора, погашение основного долга, пеней и штрафов. Только оставшаяся после всех выплат сумма (если таковая имеется) возвращается бывшему заемщику.Это наименее выгодный для собственника сценарий. Даже в сложной финансовой ситуации лучше попытаться договориться с банком о реструктуризации, рефинансировании или ипотечных каникулах, а затем продать квартиру самостоятельно. Это позволит избежать дополнительных расходов и судебных процедур.
Налог с продажи ипотечной квартиры
Если квартира находилась в вашей собственности менее минимального срока владения (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года), с дохода от ее продажи необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%. Однако налоговая база может быть значительно уменьшена.
Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей. Это означает, что из суммы, полученной от продажи, можно вычесть 1 млн рублей, и только с оставшейся части платить 13% налога.
🔸Дорогой читатель, надеюсь, что статья была для вас полезна! Буду признателен за оценку и подписку на канал!
#ипотека #продажа квартиры #налог #переуступок долга #кредиторская задолженность #недвижимость
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Продажа ипотечной квартиры.
