Оговорка: все соображения относятся только к ипотечным кредитам с рассрочкой платежа.

Ипотека - это очень математический продукт для банка. В отличие от потребительских кредитов и кредитных карт, ипотечные кредиты, как правило, погашаются вовремя и в полном объеме.

Казалось бы, и ипотека должна быть для заемщика скорее математической, чем лирической.

График платежей есть, расходы ясны, как и способы их снижения.

Сядьте поудобнее и посчитайте.

И это было бы верно, если бы люди были роботами без эмоций и чувств, когнитивными иллюзиями.

Мы и наш мозг любим придумывать всевозможные теории, которые потом доказываем сами себе. А если кто-то начинает спорить с нашими выводами, мы еще больше убеждаемся в своей правоте.

Теперь у ипотечных заемщиков есть выбор: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячные платежи в случае частичного досрочного погашения.

И до сих пор ведутся ожесточенные бои за то, что экономичнее!

Хотя ответ очевиден и математически доказуем.

Психологическая составляющая

Для многих людей подписание кредитного договора на 10, 15 или даже 30 лет является очень сильным стрессом. Даже если заемщику известно, что он погасит кредит до даты, указанной в кредитном договоре.

Отсюда и вера:
"Снижение платежа гораздо лучше, чем уменьшение срока. В конце концов, приятно платить 29 000 вместо 30 000 рублей в следующем месяце!

Но это мнение ошибочно.

Обратите внимание: Изменение ставок по ипотеке по данным на 2 сентября 2022 года.

Математика выходит на первый план

График погашения с аннуитетными платежами всегда составляется таким образом, чтобы сначала выплачивались проценты по кредиту.

Отношение процентных платежей к капиталу, погашенному в первый год, составляет 99 к 1.

Принцип "сначала проценты по кредиту, потом сам кредит" был придуман банками не зря. Это наиболее выгодная схема погашения ипотеки для банка-кредитора.

Что произойдет, если ежемесячный платеж уменьшится в результате досрочного погашения.

Заемщик просто переносит дату полной выплаты процентов по кредиту (исключение: частичное досрочное погашение, например, с 3 до 10 ежемесячных платежей).

Поскольку сумма погашения будет меньше, вам придется платить больше.

Вы можете убедить себя в этом, если найдете любой график погашения кредита и калькулятор ежемесячных платежей.

Математика неумолима, но психология все равно часто побеждает.

А люди, которые выплачивают часть ежемесячных платежей раньше, имеют гораздо больше шансов уменьшить свои ежемесячные платежи, чем срок кредита.

Возможно, психологический комфорт стоит того, чтобы переплатить за неправильную смену.

Немного истории

В начале 2007 года я занимался созданием ипотечного отдела в небольшом банке. В нашей команде было несколько уникальных аналитиков, и мы сами рассчитывали графики платежей в различных сценариях.

В то время мы думали о том, как увеличить маржу и ипотеку для банка. И банку было гораздо выгоднее уменьшить взнос в случае частичного досрочного погашения.  

В то время у заемщика не было выбора, поэтому единственным вариантом, прописанным в кредитных договорах, было уменьшение ежемесячного взноса. 
И мы продавали его так, как сейчас многие заемщики продают его сами себе:
"Психологически легче заплатить 29 500 рублей, чем 30 000".

Практически никто из заемщиков не возражал....

____________________

В канале Telegram "Риэлтор не нужен!" скоро появятся свежие статьи. Плюс - уникальный материал, которого никогда не будет.

Подпишитесь, если хотите первыми получать новые материалы! 

Больше интересных статей здесь: Ипотека.

Источник статьи: Что лучше – снизить размер платежа по ипотеке или срок кредита.