Скидки и акции от застройщиков скоро пойдут на спад

Продажи новостроек упали на 25-35% в денежном выражении и на 20-25% в количественном. Чтобы стимулировать потребителей, разработчики снижают цены втридорога, придумывают новые акции и предлагают скидки. Но даже такие незапланированные подарки застройщик должен как-то обосновать в своей экономической модели. Какие условия привлекают клиентов и выгодно ли сейчас покупать квартиру — в материале «Известий».

Вниз и вниз

На данный момент все девелоперы — федеральные и региональные, крупные и мелкие — испытывают проблемы со сбытом, говорит Алексей Лазутин, руководитель направления инвестиционных продаж и корпоративного обслуживания IPG.Estate. По разным оценкам, в третьем квартале 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи в денежном выражении упали на 25-35%, в количестве квартир - на 20-25%, в количестве проданных квадратных метров - на 30-50%. Эксперт подчеркивает, что рынок показывает такие показатели, несмотря на огромное количество мер поддержки строительной отрасли: льготная и субсидированная ипотека, специальные акции для застройщиков: ипотека под 0,1%, ипотека за 1 рубль и так далее.

Интерес онлайн-пользователей также упал.

«Осенью 2022 года мы видим, как новая кризисная волна захлестнула рынок недвижимости, в том числе сегмент новостроек», — отмечает Ярослав Баюрак, коммерческий директор финансового рынка Выберу.ру. «По нашим данным, спрос онлайн-покупателей на новостройки в третьем квартале 2022 года был на 30,6% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. А октябрь стал худшим месяцем за последние два года по этому показателю. Количество запросов от россиян упало в 1,8 раза по сравнению с октябрем прошлого года.

Сегмент ипотеки показывает схожую динамику. По оценкам, озвученным вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным, объем ипотечных кредитов за девять месяцев 2022 года в России сократился на 36% в количественном выражении (количество кредитов) и на 21% в денежном выражении (общая сумма) по сравнению с к аналогичному периоду прошлого года.

На фоне снижения спроса застройщикам пришлось снижать завышенные цены. По данным ЦИАН, в Москве и Московской области падение оказалось рекордным за всю историю наблюдений. В столице «квадраты» в новостройках подешевели на 1,7%, а в области — на 1,3%. Так, по итогам октября средняя цена 1 кв м в Москве составила 320,1 тыс руб. (352,1 тыс руб. - в старых границах города и 230,6 тыс руб. - в Новой Москве), в Московской области - 163,5 тыс руб.

Уберечь накопления

Причин сложившейся ситуации несколько. На первичном рынке недвижимости установились высокие цены, а начало СВО и частичная мобилизация лишь подстегнули наметившиеся ранее тенденции падения спроса, отмечает Алексей Лазутин. Резкий рост стоимости квадратного метра начался в период окончания пандемии и санкционных реалий, когда люди пытались защитить рубли от растущего курса.

- Наличие 214-ФЗ, предполагающего расчеты через условное депонирование и привлечение проектного финансирования, вынуждает застройщиков удерживать цены на недвижимость в определенных ценовых коридорах, а после изменений в законодательстве с середины 2018 года акционеры уже не могут рассчитывать на низкие цены при покупке «на основании ямы», — добавил эксперт IPG.Estate.

Такой шоковой реакции не наблюдалось ни в феврале прошлого года, ни в марте, когда началась спецоперация, говорит Ярослав Баюрак. По его словам, несмотря на резкое и почти удвоение ипотечных ставок, в марте 2022 года онлайн-спрос как на новостройки, так и на ипотеку был самым высоким за последние три года.

В целом покупатели боятся думать наперед и все больше присматриваются к перепродаже, — говорит Олеся Рудакова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор Академии наук «АПЕЛЬСИН.

- Новостройка обычно означает сдачу дома в эксплуатацию через год, два, три, а значит, это именно то будущее, которое неизвестно. Таким образом, люди по-прежнему стараются сконцентрироваться на вторичном жилье. Сейчас за ту же цену, что и в новостройке, можно купить квартиру на вторичной стороне, только с ремонтом или со встроенной мебелью, — сравнил собеседник.

Для привлечения покупателей

В нынешних реалиях экономическая ситуация ухудшилась, и девелоперы пытаются восстановить спрос, замораживая новые проекты или искусственно выводя из продажи часть участков, говорит Алексей Лазутин.

«Мы ожидаем заметного снижения количества выводимых проектов, продаж старых «резервов», а также появления новых маркетинговых инструментов для стимулирования спроса без снижения цены квадратного метра», — отметил собеседник «Известий».

Сложные для рынка недвижимости времена, очевидно, стали катализатором изобретательности девелоперов. Столичные застройщики и региональные застройщики соревнуются, предлагая множество акций и скидок.

«Начнем с траншевого кредита, который стал сенсационным в октябре, — анализирует Ярослав Баюрак. - По условиям программы покупатель должен оплатить застройщику первый взнос. Человек берет ипотеку и фиксирует цену квартиры и условия ипотеки, после чего банк перечисляет первый минимальный транш, например 100 рублей. Это позволяет заемщику каждый месяц платить символическую сумму, например равную рублю. Этот период длится до сдачи квартиры, но не более трех лет. Сейчас перевалочная ипотека предлагается совместно с банками-партнерами, например, А101, Группа ЛСР, GloraX, Основа, Страна Девелопмент, Мармакс».

Отсрочка платежа – еще один способ привлечь внимание покупателя. Схема «купи сейчас – заплати потом» дает возможность купить квартиру по ДДУ с внесением предоплаты не менее 30% от стоимости. Остальную сумму можно погасить как сразу, так и с привлечением ипотечного фонда, но не позднее даты сдачи объекта в эксплуатацию. Сейчас для большинства объектов 2025 год. Такую акцию сейчас предлагает Группа компаний ФСК.

Снова становится популярной и схема трейд-ин, отмечает эксперт Выберу.ру. Для оплаты будущей квартиры используется имеющееся имущество покупателя новостройки. Сам застройщик продолжает жить в своей старой квартире до сдачи нового дома. Подобная программа есть у многих крупных городских застройщиков. Например MR Group, ГК Инград, ГК ФСК.

  Застройщики рассматривают «Trade-in» и автомобиль покупателя. Правда в этой схеме машина сразу идет к застройщику и продается.

- Дольщики, активно покупающие квадратные метры на раскопе, могут воспользоваться программами выкупа квартир (продажа-окупаемость). По этой схеме человек может купить квартиру, потом вернуть ее застройщику после сдачи дома, окупить полную стоимость, плюс еще немного заработать. Например, выкуп квартир сейчас действует в ГК ФСК и у Самолета. Но тут нельзя не сказать, что тенденция к снижению цен на новостройки уже наметилась, поэтому предложение выглядит неубедительно, предупредил Ярослав Баюрак.  

Ипотека под ноль

Еще одним привлекательным предложением является процентная ставка по ипотеке от застройщика, которая близка к нулю. Правда, и он может использовать свой потенциал.

- Цена жилья не остается прежней, а сразу вырастает на 3-4 миллиона рублей. Вы покупаете в рассрочку, но цена объекта сразу дорожает, — говорит Олеся Рудакова.

В ноябре ипотеку под 0,01% предлагают Инград, MR Group, Самолет, Гранель, Level Group. У Группы ПИК до сих пор есть ипотека под 1%. «Оптима Девелопмент» запустила ипотеку под 0% в начале ноября. Как правило, эта ставка распространяется на первые три года, первый взнос составляет 50%.

После критики почти нулевого ипотечного кредита со стороны ЦБ Минстрой в октябре договорился с крупными застройщиками о снижении программ до ставок от 0,1%. Регулятор опасается пузыря на ипотечном рынке. Кроме того, с 1 декабря ЦБ обязал банки создавать повышенные резервы по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 10%. Кредитным организациям они будут просто невыгодны.

«Правда, что даже сейчас, выдавая кредит под 0,1% на новостройку по средней цене на 15-20% выше рыночной, кредитор идет на больший риск», — говорит эксперт Выберу.ру Ярослав Баюрак верит . - Ведь не самые богатые, которые берут ипотеку с минимальным платежом, могут не рассчитать свою финансовую нагрузку и попасть в долги. В такой ситуации у банка появится объект ипотеки, который придется продать на вторичном рынке по цене на 20–30% ниже цены продажи. Только застройщики получают выгоду от ипотеки 0,1.

Но на прошлой неделе сами банки обратились к регулятору, назвав такие меры излишними и несвоевременными, напомнил Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development. Кредиторы предложили ввести минимальную процентную ставку по ипотеке «от застройщиков».

В целом, по прогнозу эксперта, пара скидок и акций продлится до конца года.

— Некоторые застройщики сейчас предлагают рекордные скидки до 30%. Но надо понимать, что даже такие незапланированные действия застройщик должен как-то обосновать в своей экономической модели, поэтому они не могут быть бесконечными, — отмечает Коноваленко. По его словам, это один из аргументов в пользу покупки квартиры в самое ближайшее время, пока застройщик еще балует покупателей хорошими скидками и условиями.

Источник

Ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал!

Подписывайтесь на наши группы:

ВКонтакте

Телеграм-канал

Одноклассники

Больше интересных статей здесь: Ипотека.

Источник статьи: Продажи новостроек упали на 25–35% в денежном выражении и на 20–25% в количественном.