В сентябре прошлого года глава Центробанка Эльвира Набиуллина публично раскритиковала практику субсидирования ипотечных ставок застройщиками до уровня 0,01%. По ее мнению, такие программы искусственно завышают стоимость жилья, что вредит всей рынку недвижимости.
Позиция регулятора и риски для рынка
Центральный банк начал активные действия по сворачиванию подобных программ. Основная причина — существенное завышение цен на квартиры, которое сопровождает такие «льготные» предложения. Стоимость жилья при использовании субсидированной ипотеки может быть на 20-30% выше рыночной. Это создает «пузырь» на рынке и искажает реальную стоимость квадратных метров.
Экономический механизм здесь таков: снижение ставки для заемщика на 10-20% компенсируется застройщиком значительным повышением цены объекта. В результате банк, выдающий такой кредит, сталкивается с повышенными рисками. Если у заемщика возникнут финансовые трудности, банк может не вернуть полную сумму, так как реальная стоимость квартиры окажется ниже суммы выданного кредита.
Компромисс между застройщиками и ЦБ
Споры между регулятором и девелоперами продолжались до конца 2022 года. Изначально планировалось полностью закрыть программу с 1 октября, затем сроки переносились на 1 ноября и 1 января. В итоге стороны пришли к компромиссу: субсидирование ипотеки разрешено, но минимальная ставка не может быть ниже 3%.
Это означает конец эпохи сверхдешевых кредитов под 0,01%. Хотя 3% — это, конечно, больше символической ставки, она все равно остается значительно выгоднее государственной льготной ипотеки, средняя ставка по которой на тот момент составляла около 7,7%.
Однако, как показала практика, застройщики нашли способ компенсировать свои потери. Наценка на квартиры, которые покупаются по субсидированной программе, не уменьшилась, а даже выросла. Если раньше «надбавка» начиналась с 20-25%, то теперь нижний порог сместился к 30%, достигая в некоторых случаях 35%.
Обратите внимание: В сегодняшней подборке новостей на канале "ЖКХ: вопросы и ответы" мы будем говорить в основном про недвижимость и ипотеку.
Кому выгодна новая реальность?
Наглядный пример: квартира, которая при 100% оплате стоит 10 миллионов рублей, по субсидированной ипотеке под 3% будет предложена уже за 13 миллионов. Такая модель ценообразования делает невыгодными краткосрочные инвестиции и спекуляции на недвижимости. Перекупщики и инвесторы, рассчитывавшие на быструю перепродажу, оказываются в минусе.
Основными бенефициарами новой ситуации становятся те, кто покупает жилье для себя и планирует жить в нем долгие годы. Для них низкая ставка по кредиту в долгосрочной перспективе может перевесить первоначальную переплату за саму квартиру.
Чтобы понять, стоит ли сейчас брать субсидированную ипотеку под 3%, необходим детальный расчет всех издержек и выгод. Такой анализ позволит сравнить общую переплату по «льготному» кредиту с повышенной стоимостью жилья и сделать осознанный выбор.
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Решили вопрос с субсидированной ипотекой под 0,01%.
