Здравствуйте, уважаемые читатели, интересующиеся возможностями пассивного дохода от недвижимости!
Вместе с женой мы давно рассматриваем вариант покупки квартиры в Москве для последующей сдачи в аренду. В ходе поисков мы обратили внимание на проект апарт-отеля YE'S Botanica. Суть предложения заключается в следующем: вы приобретаете апартаменты, а управляющая компания (УК) берёт на себя все хлопоты по их сдаче внаём, удерживая за свои услуги комиссию в размере 15% от арендной платы.
Учитывая, что средняя арендная ставка для квартир площадью 38-42 кв. м в столице составляет 40-60 тысяч рублей, я решил провести детальный финансовый расчёт, чтобы оценить потенциальную прибыльность такого вложения.
Сразу отмечу: доход будет, но его размер, скорее всего, разочарует инвестора, ожидающего быстрой окупаемости.
Стартовые инвестиции и условия
Базовый объект в этом комплексе площадью 38-42 кв. м оценивается примерно в 10.5 миллионов рублей. Для чистоты расчётов я буду опираться именно на эту сумму.
В беседе с менеджером проекта были озвучены ключевые условия:
1. Апартаменты сдаются с готовым ремонтом, однако для передачи в управление УК их необходимо полностью обставить мебелью и бытовой техникой. Это логичное требование, так как арендаторам нужны базовые удобства.
2. Все помещения в отеле должны быть оформлены в едином корпоративном стиле. Изначально это кажется плюсом, но, как выяснилось, это накладывает дополнительные обязательства и расходы на владельца.
Детальный разбор расходов и доходов
Итак, вы покупаете нежилое помещение (апартаменты) за 10.5 млн рублей в хорошем районе на севере Москвы и планируете передать его в управление.
Первоначальные вложения:
- Стоимость апартаментов: 10 500 000 руб.
- Комплектация мебелью и техникой «в едином стиле» от УК: 970 000 руб.
Условия аренды и управления:
- Планируемая арендная ставка: 55 000 – 60 000 руб./мес.
- Прогнозируемый уровень заселения: 90%.
- Срок договора с УК: 3 года (36 месяцев).
- Распределение дохода: 85% владельцу, 15% — комиссия управляющей компании.
Регулярные расходы (ежемесячно/ежегодно):
- Плата за управление и содержание: 168 руб. за кв. м.
- Налог на имущество: 0.5% от кадастровой стоимости в год.
- НДФЛ с дохода: 13%.
- Коммунальные услуги (электричество, вода): оплачиваются по счетчикам отдельно.
Обратите внимание: Что мешает человеку, стать богатым и успешным..
Финансовый результат за три года
Давайте подсчитаем чистую прибыль за срок действия стандартного договора.
Расчёт дохода:
При ставке 55 000 руб., загрузке 90% и сроке 36 месяцев общий валовый доход от аренды составит 1 782 000 рублей.
Цепочка вычетов:
- После уплаты НДФЛ (13%) остаётся: 1 550 340 руб.
- После вычета комиссии УК (15%): 1 283 040 руб.
- После уплаты налога на имущество за 3 года (1.5%): 1 125 540 руб.
- После оплаты услуг управления (168 руб./кв.м * 40 кв.м * 36 мес.): 871 524 руб.
Таким образом, чистый доход за три года составит около 872 тысячи рублей.
Вывод: За этот период вы не только не окупите дополнительные вложения в меблировку (970 тыс. руб.), но и останетесь «в минусе» по этой статье примерно на 100 тысяч рублей. Выйти в ноль по этим расходам удастся только на четвёртом году владения.
Именно тогда, теоретически, и начнётся период «чистой» прибыли. Однако к этому времени, с большой вероятностью, потребуется освежить интерьер, а ещё через несколько лет — возможно, и более серьёзный ремонт, который снова нужно будет согласовывать с «единым стилем» отеля. Эти будущие расходы также необходимо закладывать в долгосрочную финансовую модель.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: А не стать ли рантье? YE'S Botanica.
