Действительность часто бывает обманчива, и эта мысль особенно актуальна для текущей ситуации на рынке недвижимости. Ключевую роль в происходящих изменениях играют застройщики, которые активно ищут новые способы привлечения клиентов.
Что такое траншейная ипотека?
На рынке появился так называемый «новый старый» продукт — «траншейные ипотечные кредиты». Он считается новым, поскольку стал ответом строительных компаний на ужесточение требований Центрального банка к ипотечному кредитованию. С декабря 2022 года банки фактически прекратили выдачу кредитов под минимальные, почти нулевые ставки, что потребовало новых решений.
В то же время, это старый продукт, ведь первые подобные предложения возникли еще в апреле, однако наибольшую популярность они получили именно в октябре.
Как работает схема?
Механизм довольно прост: до момента завершения строительства и сдачи дома заемщик вносит символический платеж — всего 1 рубль в месяц по ипотечному кредиту. При этом сама процентная ставка соответствует действующим программам государственной поддержки ипотеки.
Преимущества траншейной ипотеки
Для покупателя это возможность застраховать себя от рисков, связанных с возможным замораживанием или срывом строительства, не обременяя себя крупными выплатами на начальном этапе. Полноценные платежи начинаются только после того, как объект будет физически готов.
С экономической точки зрения, такая схема выглядит привлекательно. Застройщик получает гарантированные продажи, которые особенно важны в текущих условиях. Банк, в свою очередь, приобретает нового клиента, который начнет приносить доход после ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, на первый взгляд, выгоду получают все участники процесса. Но так ли это на самом деле?
Недостатки и риски
У этой схемы есть и обратная сторона. Банк рискует столкнуться с ситуацией, когда через год или два заемщик не начнет платить даже минимальную сумму. За это время финансовое положение клиента может измениться, и далеко не всегда в лучшую сторону.
Застройщик лишается возможности использовать часть средств с эскроу-счетов на завершение строительства, вынужденный финансировать проект из собственных ресурсов. Это происходит несмотря на то, что Министерство строительства как раз разрешило частичное разблокирование этих счетов для поддержки строительной отрасли.
Клиент также берет на себя определенные обязательства.
Обратите внимание: Когда банк будет компенсировать невыдачу ипотечного кредита.
Существует риск, что дом не будет достроен, или к моменту окончания строительства у покупателя не окажется возможности или желания обслуживать полную сумму кредита. В современных экономических условиях брать на себя долгосрочные кредитные обязательства может быть не так выгодно, как это казалось ранее.Итоги и перспективы
Траншейная ипотека — это гибридный продукт, отражающий реалии современного рынка недвижимости. Он напоминает классическую ипотеку, но имеет существенные отличия. Кажется, что схема выгодна всем, но это не всегда соответствует действительности.
С одной стороны, она позволяет приобрести квартиру на выгодных условиях. С другой — требует тщательного расчета и уверенности в своем финансовом будущем. Учитывая данные о десятках миллионов непроданных квадратных метров в почти готовых домах, можно ожидать появления и других нестандартных ипотечных продуктов.
Размышления о рынке
Крупные строительные компании готовы временно отказаться от доступа к деньгам на эскроу-счетах, лишь бы сформировать базу клиентов и обеспечить продажи. По сути, они ведут борьбу за каждого покупателя, стремясь заключить как можно больше договоров долевого участия (ДДУ).
Возникает вопрос: не превращается ли эта гонка в соревнование по количеству подписанных ДДУ, где платежеспособность покупателя отходит на второй план? Создается впечатление, что первичный рынок недвижимости напоминает мощный локомотив, несущийся на высокой скорости.
Пока система работает исправно, все участники процесса довольны. Однако мало кто задумывается о том, куда именно движется этот поезд и что произойдет, если он сойдет с рельсов. Возможно, пришло время пересмотреть принципы работы рынка первичного жилья.
Источник
Больше интересных статей здесь: Ипотека.
Источник статьи: Разбираемся с новым старым "продуктом" на рынке ипотечного кредитования первичного рынка.
