Анализ рынка недвижимости в ключевых городах России — Москве и Сочи — показывает устойчивые тренды, которые напрямую связаны с фундаментальными изменениями в ипотечном кредитовании. В этом обзоре мы разберём, почему эпоха доступных рыночных ипотечных ставок осталась в прошлом, и посмотрим на динамику цен за последний месяц.
Как инвестор, живущий в Москве и вкладывающий средства в квартиру в Сочи, я регулярно отслеживаю ситуацию на рынке. Этот ежемесячный обзор поможет понять текущие ценовые реалии.
Динамика цен по объявлениям: Сочи
Начнём с анализа предложений на рынке Сочи. Здесь наблюдается интересный дисбаланс: цены на вторичное жильё продолжают расти, в то время как на первичном рынке наметилась тенденция к удешевлению.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
После периода роста сегмент новостроек демонстрирует небольшой откат, что свидетельствует о недостаточном спросе. Вторичный же рынок, напротив, обновляет исторические максимумы.
Ключевые цифры по Сочи:
Первичный рынок: 456 000 → 443 000 руб./м² (-2,9%)
Вторичный рынок: 316 000 → 322 000 руб./м² (+1,9%)
Динамика цен по объявлениям: Москва
Столичный рынок демонстрирует иные тенденции.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
В Москве сегмент новостроек продолжает бить рекорды, устанавливая новые исторические максимумы. Этот рост во многом обеспечен активным строительством и продажами в премиальном сегменте. Рынок вторичного жилья, хотя и растёт, заметно отстаёт по темпам.
Ключевые цифры по Москве:
Первичный рынок: 429 000 → 447 000 руб./м² (+4,2%)
Вторичный рынок: 352 000 → 354 000 руб./м² (+0,5%)
Для наглядности: покупка квартиры за 15 млн рублей по ипотеке со ставкой 27% потребует первоначального взноса в 3 млн рублей и ежемесячного платежа около 275 000 рублей. Такие условия делают покупку жилья для многих практически недоступной без существенного капитала или пассивного дохода.
Объявления показывают желания продавцов, но реальную картину лучше отражают цены закрытых сделок. Давайте перейдём к ним.
Анализ реальных сделок
Индекс недвижимости DomClick MREDC для Москвы показывает снижение до 306 тыс. руб./м² (минус 3 тыс.).
данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Других городов в этом индексе нет.
Более широкую картину даёт СберИндекс, который рассчитывается на основе фактических цен сделок. Москва в нём рассматривается отдельно, а Сочи входит в общий показатель по Краснодарскому краю. Средняя цена по России на вторичном рынке составляет 171 тыс. руб./м².
данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
По данным СберИндекса:
- В Москве цена вторичного жилья — 349 тыс. руб./м² (минус 2 тыс.), что на 43 тыс. выше показателя MREDC.
- В Краснодарском крае средняя цена — 167 тыс. руб./м² (плюс 1 тыс.), а в самом Краснодаре — 190 тыс. руб./м² (плюс 1 тыс.).
- Вторичный рынок Москвы, по версии СберИндекса, составляет 304 тыс. руб./м² (плюс 5 тыс.).
Обратите внимание: Потребительский кредит. Почему это выгодно? (ч.1).
Данные портала «Этажи» фиксируют среднюю цену в Сочи в апреле на уровне 316,9 тыс. руб./м².Аналитики IRN приводят свои цифры: в Москве — 276 тыс. руб./м² (без учёта апартаментов), в Новой Москве — 204 тыс. (минус 1 тыс.), в Московской области — 154 тыс. руб./м².
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Если смотреть в долларовом выражении, то цены на недвижимость в России выросли до $3289 за м² (плюс $104 или +3,2%).
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
Почему дешёвой рыночной ипотеки больше не будет?
Ожидания, что ипотечные ставки вернутся к уровню 6% после смягчения денежно-кредитной политики, не оправданы. Новой нормой станут ставки в диапазоне 12-15% годовых, при этом требования к первоначальному взносу, вероятно, останутся на уровне 25-30%. Банки уже выдали значительный объём кредитов в период низких ставок, и их портфели подверглись серьёзному давлению из-за исторически высокой инфляции.
Даже в случае смягчения политики ЦБ маловероятно быстрое возвращение к сверхнизким ставкам, которые делали кредиты доступными для широких слоёв населения. Рынку потребуется длительное время на восстановление. После длительного периода рекордно высоких ставок банки в будущем будут придерживаться более консервативного и сбалансированного подхода к выдаче долгосрочных «дешёвых» кредитов. Об этом, в частности, заявлял член совета директоров ВТБ Денис Горшков.
Показательно, что доля льготных программ (господдержка, семейная ипотека) в общем объёме выданных ипотечных кредитов достигла 87%.
При этом средняя сумма ипотечного кредита продолжает расти и на данный момент составляет рекордные 4,4 млн рублей. Однако даже такая сумма не позволяет приобрести что-то существенное в Москве или Сочи — для этого потребуется как минимум вдвое больше.
Личный инвестиционный опыт: накопления на квартиру в Сочи
Вернёмся к Сочи и моим личным инвестициям. С июля 2021 года мне удалось накопить около 6,546 млн рублей (данные на 1 мая), а к 1 июня эта сумма, вероятно, приблизится к 6,80 млн рублей.
Согласно данным Domclick, средняя цена за метр в Сочи составляет около 321 тыс. рублей. Моя цель — накопить сумму, достаточную для того, чтобы пассивный доход полностью покрывал ежемесячный платёж по ипотеке (эквивалент примерно 100% стоимости квартиры, хотя критическая сумма может быть и меньше).
Если обходиться без ипотеки, то на текущие накопления можно рассматривать варианты студий и микростудий площадью около 18-30 м² в Сочи и пригородах. Для комфортного проживания или отдыха, конечно, потребуется площадь вдвое больше.
🧮 Для управления и отслеживания инвестиций я пользуюсь специализированными сервисами.
Если вам интересна тема накоплений и инвестиций в недвижимость, подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь личным опытом и стратегиями достижения финансовых целей.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Почему дешёвой рыночной ипотеки больше не будет? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
