В этой статье мы детально разберем два важных юридических вопроса, которые часто возникают у собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) и касаются договора управления домохозяйством. Анализ основан на положениях Жилищного кодекса РФ и разъяснениях правоприменительной практики.
1. Плата за содержание и ремонт как существенное условие договора
Один из ключевых вопросов — является ли конкретный размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома обязательным (существенным) условием договора управления. Ответ на него положительный.
Хотя в части 3 статьи 162 ЖК РФ прямо среди существенных условий упоминается лишь порядок определения такой платы, сама плата неразрывно с ним связана. Более того, определение договора управления, данное в части 2 той же статьи, прямо указывает на то, что управляющая организация обязуется оказывать услуги за плату.
Правовые последствия: Поскольку размер вознаграждения — существенное условие, договор, в котором оно не согласовано (например, указано, что размер будет определен дополнительным соглашением), считается незаключенным. Это означает, что у сторон нет взаимных прав и обязанностей по такому документу, что создает правовую неопределенность и риски для всех участников.
2. Обязанность администрации проводить конкурс по выбору УК
Вторая важная тема — действия местной администрации в ситуации, когда собственники на общем собрании не выбрали или не реализовали способ управления своим домом.
Согласно статье 161 ЖК РФ, в этом случае орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Однако на практике администрации часто уклоняются от этой обязанности, главным образом из-за нежелания нести расходы на организацию конкурса из муниципального бюджета.
Ключевые разъяснения по этой процедуре:
Во-первых, способ управления считается нереализованным не только если собрание не проводилось, но и в случае, когда решение было принято, но договор от имени собственников, обладающих более 50% голосов (как того требует ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), так и не был подписан. Именно эта группа собственников выступает единой стороной в договоре с УК.
Во-вторых, особая обязанность у администрации возникает при вводе нового дома в эксплуатацию. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ № 75, администрация обязана провести открытый конкурс по выбору УК для нового МКД. Важно, что у собственников есть приоритетное право: если до дня проведения такого конкурса они успеют провести общее собрание и выбрать способ управления (включая подписание договора с конкретной УК), необходимость в конкурсе отпадает.
Для более глубокого погружения в тему управления МКД и подготовки к профессиональной деятельности в сфере ЖКХ может быть полезна специализированная литература, например, сборники по вопросам квалификационного экзамена для руководителей управляющих компаний.
Больше интересных статей здесь: Юрист.
Источник статьи: Сегодня выбрал два интересных вопроса из ваших комментариев.
