Кому и зачем это нужно знать?
Ключевой вопрос для любого дольщика — используются ли его деньги строго по назначению, то есть на строительство дома. Если средства расходуются неэффективно или выводятся, это прямой сигнал о рисках: стройка может затянуться или вовсе остановиться.
Если вы уже купили квартиру, может показаться, что повлиять на ситуацию сложно. Однако понимание финансовой дисциплины застройщика помогает оценить реальные сроки сдачи и риски. Тем, кто только рассматривает покупку, этот анализ критически важен для принятия взвешенного решения.
Важное уточнение: Данный метод актуален для классической схемы ДДУ, когда деньги поступают напрямую застройщику. При покупке через эскроу-счета средства защищены банком, и контроль за их использованием ложится на кредитную организацию.
Практический способ: сравниваем затраты и поступления
Вам не нужны глубокие знания в бухгалтерии. Суть метода — сравнить примерный объем выполненных работ с суммой, полученной от дольщиков.
Шаг 1: Оцениваем затраты застройщика на строительство
1. Воспользуйтесь справочником сметных цен, например, этим документом. 2. Найдите таблицу, соответствующую этажности и материалу вашего дома (кирпич, панель, монолит). 3. Определите, какой процент работ уже выполнен (фундамент, коробка, остекление и т.д.). Не стремитесь к абсолютной точности — нам важна общая картина. 4. В проектной декларации вашего ЖК (пункт 18) найдите плановую сметную стоимость строительства всего дома. 5. Умножьте эту стоимость на рассчитанный процент выполненных работ. Получится приблизительная сумма, которую застройщик уже должен был вложить в объект.
Шаг 2: Оцениваем, сколько денег застройщик получил от дольщиков
1. В той же проектной декларации (или используя метод из предыдущих статей цикла) найдите информацию о количестве заключенных договоров ДДУ и общей сумме по ним. 2. Примечание: Идеально анализировать бухгалтерский баланс, но для упрощения можно ориентироваться на данные декларации. Учитывайте, что при ипотеке деньги застройщику перечисляются почти сразу, поэтому расхождение будет незначительным.
Шаг 3: Сравниваем и делаем выводы
Теперь у вас есть две ключевые цифры: - А — примерные фактические затраты на строительство. - Б — примерная сумма, полученная от покупателей.
Что это значит? • Если Б значительно превышает А — это тревожный сигнал. Значит, существенная часть средств дольщиков не освоена на стройке. Такой застройщик может: - затягивать сроки из-за нехватки финансирования, - необоснованно повышать цены на следующие этапы, чтобы собрать новые средства. • Если цифры сопоставимы — это говорит о более дисциплинированном использовании средств.
Итог: контроль снижает риски
Такой простой анализ позволяет заглянуть «за кулисы» строительства и оценить финансовую добросовестность застройщика. Это особенно важно в условиях, когда ваши деньги не защищены эскроу-счетом.
Если вы хотите получить готовый анализ по вашему жилому комплексу или узнать ответы на другие острые вопросы (сроки сдачи, риски повышения цены, возможность взыскания неустойки), вы можете обратиться к автору.
Контакты для связи: • Телеграм: https://t.me/GKfobia • ВКонтакте: https://vk.com/publicgkfobia • Дзен: https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728 • Facebook: https://www.facebook.com/groups/245799320500755
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Аналитика для чайников (Часть третья). Не разворовывает ли застройщик деньги дольщиков?.
