Всем привет, друзья! Меня зовут Иван Мудров, я соучредитель компании Estate Invest, и сегодня я хочу поделиться с вами подробной историей одного из наших самых интересных проектов — трансформации Пермской промышленной площадки.
Это история о том, как мы превратили заброшенные объекты в прибыльные активы — продали теплые ангары, развили готовый арендный бизнес и обеспечили инвесторам стабильный доход.
Но обо всем по порядку
Введение: значимость объекта для Estate Invest
Завод на Соликамской улице в Перми стал нашим 31-м инвестиционным проектом.
Когда мы впервые увидели эту промышленную площадку, она представляла собой скопление зданий, которые вряд ли можно было назвать привлекательными: старые здания, без арендаторов и в запустении. Основные объекты включают отапливаемый ангар, охлаждаемый ангар, два земельных участка и трехэтажное офисное здание.
На первый взгляд, это «гадкий утенок» рынка недвижимости, но в Estate Invest мы привыкли видеть потенциал там, где другие видят только проблемы. Наша цель — вдохнуть новую жизнь в эту недвижимость и сделать ее источником дохода для инвесторов.
Мы не боимся рисковать, вкладывать время и ресурсы и в конечном итоге создавать нечто большее, чем просто отремонтированный объект недвижимости.
Общая площадь объекта: 10 087 кв.м
Цена покупки: 29 491 713,88 ₽
Ориентировочная цена: ~ 60 000 000,00 ₽
Описание объекта: локация из фильмов про зомби апокалипсис
Производственная база расположена в городе Перми, в регионе с развитой инфраструктурой. На момент покупки недвижимость находилась в очень плохом состоянии. Комплекс включает в себя несколько зданий, наиболее значимыми из которых являются теплый ангар, холодный ангар и трехэтажное офисное здание. Ангар просторный, но нуждается в утеплении и ремонте, а офисное здание, хотя и имеет потенциал, пустует и требует капиталовложений.
База похожа на заброшенный склад из фильма о зомби-апокалипсисе: ржавая конструкция, протекающая крыша, отсутствие элементарных коммерческих удобств. Но мы сразу поняли, что у этого объекта есть потенциал:
1. Местоположение: Объект расположен на ул. «Соликамская» является частью масштабного плана развития транспортной инфраструктуры города. Для строительства автомагистрали будет приобретено 170 участков земли вдоль трассы, а восстановительные работы планируется продолжить как минимум до 2027 года.
К счастью, наш объект расположен немного дальше от трассы, и потребность в таких объектах будет только расти. Кстати, один из подрядчиков по строительству автодороги арендовал один из наших объектов сроком на 3 года, о чем мы подробно расскажем позже.
2. Завершенное строительство на месте:
- Теплый ангар - Площадь - 3000 кв.м
- Офисное здание - 3 этажа, общая площадь - 580 кв.м.
- Холодильный ангар, общая площадь 980 кв.м.
3. Земельный участок: 22 сотки и 15 процентов.
Наша цель амбициозна: не только сделать все правильно с самого начала, но и создать дополнительную ценность и несколько независимых источников дохода на благо наших инвесторов.
Первый шаг: Продажа теплого ангара
Первым важным шагом в реализации проекта стала продажа отапливаемого ангара, и к счастью, наша стратегия позволила нам найти покупателя сразу после покупки базы. Мы продали его за 24 500 000 рублей, что стало хорошей отправной точкой для дальнейших действий.
Но перед этим нам придется много работать.Состояние ангара не позволяет немедленно выставить его на продажу по высокой цене. Раньше ангар использовался для обслуживания тяжелой техники — грузовиков, тракторов — поэтому грязь, масло и топливо украшают это «прекрасное место”.
Мы вложили немного денег в его улучшение: очистили, утеплили, отремонтировали крышу и устранили основные дефекты. Для ускорения процесса мы получили от покупателя задаток, что позволило нам быстро приступить к работе.
Как подготовиться к продажам:
-
Проведите подробный анализ рынка, чтобы определить лучшую цену.
-
Комплексная уборка
-
Изоляция стен и крыши ангара
-
Отремонтировать внутренние помещения, чтобы гарантировать, что недвижимость соответствует требованиям покупателя
-
Координировать все юридические аспекты сделки
После завершения работ ангар станет полноценным коммерческим помещением, готовым к использованию. Продажа прошла очень успешно, и вырученные средства мы распределили следующим образом:
Распределение капитала от продаж:
-
43,09% - распределено среди инвесторов и учтено как доход инвестиционных институтов
-
30,02% идет на развитие офисных зданий, о чем я подробно расскажу позже.
-
26,89% средств остаются в проекте и продолжают направляться на повышение общей прибыльности проекта.
На данный момент инвесторы вернули 43,09% своих инвестиций. Это хороший результат для начального этапа, показывающий эффективность нашего подхода.
Доходность вложенного капитала — это не просто число; это наша главная ответственность перед нашими партнерами. Мы понимаем, что доверие наших инвесторов — это основа нашего успеха, поэтому прилагаем все усилия, чтобы сделать процесс максимально прозрачным и удобным.
Второй Шаг: Офисное здание
Средства от продажи ангара легли в основу дальнейшего развития проекта. Перестройка трехэтажного офисного здания обошлась в большие деньги.
Мы переоборудовали его в гостиницу, по сути, в компанию по сдаче помещений в аренду, с договором аренды сроком на 3 года. Это решение не только позволило нам окупить вложения, но и создало стабильный источник дохода.
Еще до начала реконструкции здания к нам обратился клиент с просьбой построить гостиницу. Мы проделали большую работу, чтобы привести здание в порядок.
Как мы это делаем:
-
Мы провели полную реконструкцию: обновили инженерные коммуникации, заменили окна, утеплили стены, установили котел для отопления здания и построили на участке дополнительный канализационный колодец
-
Мы переоборудовали здание в гостиницу: построили комфортабельные номера, закупили мебель, установили душевые и туалеты — все для комфортного проживания.
-
Мы подписали с арендатором трехлетний договор аренды для обеспечения стабильности проекта.
Сегодня отель приносит 26% годовых — чистый пассивный доход для инвесторов. Бизнес стал настоящей жемчужиной проекта, обеспечивающей долгосрочную прибыльность и уверенность в завтрашнем дне.
Третий Шаг: Холодный Ангар и земельные участки
В течение первых шести месяцев владения базой и ее организации мы сдавали холодильный ангар двум арендаторам для производства. Они разделили ангар пополам, перевезли туда оборудование и оборудовали его в соответствии со своими потребностями. Сдача этого помещения в аренду увеличивает стоимость недвижимости при продаже и имеет статус готового к сдаче в аренду бизнеса (GRB)
Ангар теперь продается целиком.
Один из участков земли арендовал предприниматель для производства дров — лесопилки.
Второй участок ждет арендаторов.
Заключение: Ожидаемая доходность от 50% и выше
Ожидаемая совокупная доходность инвестиционного предложения №31 «Соликамская» составляет 50% и более. Этот результат обусловлен несколькими факторами:
-
Повышение стоимости ангара — ремонт и изоляция увеличили рыночную стоимость недвижимости, что позволило продать ее дороже первоначальной цены.
-
Развивая лизинговый бизнес, отель не только окупил затраты на реконструкцию, но и значительно увеличил активную стоимость офисного здания.
-
Стратегическое распределение капитала – мы тщательно балансируем доходы инвесторов и инвестиции в новые источники дохода для создания синергетического эффекта.
Проект продолжает развиваться, и мы уверены, что конечная прибыльность может превзойти самые смелые ожидания. Это пример комплексного подхода к трансформации проблемного актива в высокодоходный.
Этот кейс воплощает философию Estate Invest: мы не боимся сложных объектов, мы видим в них потенциал и превращаем его в успешный бизнес. Для нас недвижимость — это не просто стены и крыши, это инструмент создания стоимости. Хотите узнать больше о наших проектах или стать частью нашей команды инвесторов?
подписывайтесь на наш канал в Telegram и следите за новостями: https://t.me/russianestateincome
Об авторе: Иван Мудров — предприниматель, инвестор, соучредитель Estate Invest.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Как мы превратили заброшенную промышленную базу в высокодоходный актив.
