В этой статье мы детально проанализируем текущую ситуацию на рынке недвижимости в двух ключевых городах России — Москве и Сочи. Основное внимание будет уделено динамике цен за последний период, а также актуальным условиям ипотечного кредитования в 2025 году. Автор, являясь москвичом и инвестором в сочинскую недвижимость, делится ежемесячным обзором на основе данных из авторитетных источников.
Этот анализ поможет понять, как изменилась стоимость жилья и на какие ежемесячные платежи по ипотеке стоит ориентироваться потенциальным покупателям.
Динамика цен на недвижимость в Сочи по данным Domclick
Рассмотрим ситуацию с предложением на рынке Сочи, используя данные сервиса Domclick, которые считаются наиболее репрезентативными.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Цены на первичное жилье демонстрируют рост, в то время как вторичный рынок остаётся стабильным. Конкретные изменения за отчётный период:
Сочи:
Первичный рынок: средняя цена выросла с 405 000 до 441 000 рублей за квадратный метр (+8,9%).
Вторичный рынок: цена практически не изменилась: с 318 000 до 317 000 рублей (-0,3%).
Динамика цен на недвижимость в Москве по данным Domclick
Теперь обратимся к столичному рынку.
источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
В Москве цены остаются на рекордно высоком уровне, при этом наметилась небольшая коррекция.
Москва:
Первичный рынок: незначительное снижение с 413 000 до 412 000 рублей за кв. м (-0,2%).
Вторичный рынок: снижение с 359 000 до 355 000 рублей за кв. м (-1,1%).
Согласно данным ДОМ.РФ, в Москве реализовано 44% предложения на вторичном рынке. Для сравнения: в Краснодарском крае — 22%, в Санкт-Петербурге — 40%, в Московской области — 32%.
источник: https://наш.до.рф/аналитика/разилация_строительший_авторий
Анализ реальных сделок: цена, которую платят покупатели
Объявления отражают желания продавцов, а реальные сделки показывают, сколько готовы платить покупатели. Это ключевой индикатор рынка.
Индекс Domclick MREDC для Москвы показывает рост до 296 тыс. рублей за кв. м.
данные взяты отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
СберИндекс, рассчитываемый по фактическим ценам сделок, демонстрирует следующие данные:
данные взяты отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
- Средняя цена по России: 171 тыс. руб./кв. м (+1 тыс.).
- Москва (первичный рынок): 351 тыс. руб./кв. м (+5 тыс.).
- Москва (вторичный рынок): 298 тыс. руб./кв. м (+1 тыс.).
- Краснодарский край (вторичный рынок): 166 тыс. руб./кв. м.
Обратите внимание: Какой будет размер выплат студентам в 2023 году.
По данным IRN, средняя цена «вторички» в Москве составляет 273 тыс. руб./кв. м, в Новой Москве — 204 тыс., в Московской области — 153 тыс.
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
При этом в долларовом выражении цены снизились. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляет около 2699 долларов.
данные взяты отсюда: https://www.irn.ru/gd/
В Сочи, по данным SRG, цена «вторички» — 270 тыс. руб./кв. м. Согласно ЦИАН, средняя цена квадратного метра в новостройке Сочи достигает 443 тыс. рублей, а в элитном сегменте — 540 тыс. рублей.
Ипотечные платежи в 2025 году: на что рассчитывать?
Ключевой вопрос для многих покупателей — размер ежемесячного платежа. К февралю 2025 года он значительно вырос.
Расчёты RBC Real Estate показывают, что ежемесячный платёж по ипотеке за однокомнатную квартиру в новостройке города-миллионника вырос на 32,3% по сравнению с концом третьего квартала 2024 года. Рост составил от 14 до 44 тысяч рублей.
Рассмотрим конкретные примеры для разных городов (средняя площадь однокомнатной квартиры — 35 кв. м):
- Москва: стоимость квартиры — 12,34 млн руб., ежемесячный платёж — 211 тыс. руб.
- Санкт-Петербург: 9,67 млн руб., платёж — 165,9 тыс. руб.
- Казань: 7,49 млн руб., платёж — 128,4 тыс. руб.
- Нижний Новгород: 6,12 млн руб., платёж — 104,9 тыс. руб.
- Волгоград (самый доступный город-миллионник): стоимость квартиры — 3,97 млн руб., платёж — 68,1 тыс. руб.
Для наглядности: пассивного дохода автора в 64 тыс. рублей в месяц почти хватает на покрытие ипотеки за однокомнатную квартиру в Волгограде.
Личный инвестиционный опыт: накопления на квартиру в Сочи
Автор делится личным опытом накопления на недвижимость в Сочи. К текущему моменту накопленная сумма составляет около 5,947 млн рублей, а к марту ожидается рост до 6,4 млн рублей.
Этой суммы, по данным SRG, достаточно для покупки 23,7 кв. м на вторичном рынке (по Domclick — около 20 кв. м). Стратегическая цель — накопить сумму, которая позволит доходом от сдачи квартиры полностью покрывать ипотечный платёж.
На текущие накопления на рынке Сочи можно рассматривать студии и небольшие однокомнатные квартиры площадью 18-25 кв. м, часть из которых уже с ремонтом. Однако для комфортной покупки этой суммы пока недостаточно.
Подписывайтесь на мой канал в Telegram, где я рассказываю о том, как накопить деньги на покупку квартиры в Сочи, и делюсь своим опытом инвестирования.
Больше интересных статей здесь: Деньги.
Источник статьи: Какой ипотечный платёж на ипотеку в 2025? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?.
