В апреле 2020 года по инициативе правительства во главе с Михаилом Мишустиным была запущена программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых. Изначально планировалось, что она завершится в ноябре того же года, однако позже действие программы продлили до середины 2021 года. Это решение стало неожиданностью для всех участников рынка: банков, застройщиков и, конечно, для населения.
Шок для рынка и иллюзия доступности
Появление ипотеки под 6,5% стало настоящим потрясением для российской финансовой системы. На фоне привычной волатильности рубля и роста цен такая низкая ставка казалась чем-то нереальным. Для сравнения, в Европе средние ставки колеблются в районе 2-4%, что долгое время было лишь мечтой для российских заемщиков.
Основной целью правительства была поддержка строительной отрасли, которая является ключевой для экономики, создавая множество рабочих мест и стимулируя смежные бизнесы. Однако побочным эффектом программы стал стремительный рост цен на жилье, который чиновники, судя по всему, не предвидели, объявив о продлении льготных условий уже на фоне начавшегося ажиотажа.
Несмотря на рост цен, у многих граждан сложилось впечатление, что жилье стало доступнее. Недвижимость в сознании людей по-прежнему остается самым надежным и понятным активом на фоне падения рубля, низких ставок по вкладам и сложностей с инвестициями на бирже. Квартиру можно увидеть, потрогать, сдать в аренду или передать детям.
Кто выиграл, а кто рискует проиграть?
Безусловными победителями стали те, кто планировал покупку квартиры в новостройке еще до запуска программы. Они успели оформить кредит в самом начале, когда ставки были минимальными, а цены на жилье — еще относительно низкими, и часто могли воспользоваться выгодными акциями от застройщиков.
Однако ажиотажный спрос вовлек в ипотечную гонку и неподготовленных людей, которые действовали на эмоциях, опасаясь упустить «халяву». Их логика проста: «Все берут, и мы возьмем». Но ипотека — это не рассрочка на год, а долгосрочное финансовое обязательство на 20-30 лет с комплексными условиями договора.
Просчитать личные риски на такой длительный срок в условиях российской экономической нестабильности крайне сложно. Ситуация в стране может кардинально измениться, как это произошло в последние годы, что отразилось на курсе валют, возможностях для путешествий и ведения бизнеса.
Реальные риски и последствия необдуманных решений
Те, кто влез в ипотеку без существенной финансовой подушки безопасности и не продумал запасные варианты, через несколько лет могут пополнить ряды банкротов. Многие сейчас осознают, что даже успешный бизнес может внезапно остановиться по независящим от владельца причинам. Особенно остро это почувствовали предприниматели из сферы туризма, HoReCa, развлечений, спорта и культуры.
Снижение дохода в семье неизбежно ударит по всем расходам, и выплата ипотеки окажется под угрозой.
Обратите внимание: Ура! Мы взяли ипотеку! Или какие расходы ждут Вас при оформлении ипотеки в Сбере..
В этой ситуации уже не так важно, под какой процент был взят кредит. Есть фиксированная сумма, которую нужно платить каждый месяц, и для большинства семей это очень ощутимая нагрузка.По опыту автора, многие заемщики изначально берут кредит на пределе своих возможностей, не закладывая резерв на форс-мажор. Некоторые даже оформляют потребительский кредит, чтобы собрать первоначальный взнос.
Чем опасна ипотека для ненадежных заемщиков?
Наиболее уязвимы люди, у которых ипотека — единственное жилье, и которые не смогли накопить на первоначальный взнос. До покупки они могли сэкономить, сняв квартиру подешевле или в менее престижном районе. С ипотекой такой маневр невозможен: график платежей фиксирован и негибок.
Даже небольшая просрочка в пару дней, которую арендодатель мог бы и не заметить, в банке приведет к начислению пеней и пристальному вниманию к клиенту. Регулярные задержки платежей могут стать поводом для повышения процентной ставки.
Существует опасное заблуждение, что в случае проблем банк заберет только сумму долга, а остаток средств от продажи квартиры достанется заемщику. Это не так. В залоге у банка находится вся квартира целиком. Даже если вы погасили 90% кредита, банк вправе изъять и реализовать всю недвижимость для погашения оставшейся задолженности, судебных издержек и расходов на продажу. Процесс может затянуться на 2-3 года, после чего вас просто лишат права собственности через суд. Остаться без денег и без крыши над головой — реальный риск. Дополнительным ударом станет статус банкрота, который на годы закроет доступ к новым кредитам.
Как снизить риски? Стратегия для инвесторов
Гораздо безопаснее ипотека для тех, кто покупает квартиру как инвестицию, чтобы сдавать ее в аренду. В этом случае риски существенно ниже.
Во-первых, у семьи уже есть основное жилье, поэтому потеря дополнительной площади, хотя и неприятна, не является катастрофой. Это скорее ценный жизненный урок.
Во-вторых, арендная плата обычно покрывает большую часть ипотечного платежа, а иногда и всю сумму. Такой подход практически не меняет привычный уклад жизни семьи. Проблемы со сменой арендаторов, как правило, решаются в течение месяца, особенно если квартира изначально была выбрана в районе с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
Главный совет: не поддавайтесь ажиотажу
Друзья, не бросайтесь в финансовые авантюры и не совершайте крупные покупки под влиянием эмоций или стадного чувства. Ипотека — серьезный долгосрочный шаг. Обязательно проконсультируйтесь с независимыми финансовыми советниками, юристами, обсудите решение с близкими. Тщательно просчитайте все риски, включая возможность потери работы или снижения доходов. Только после глубокого анализа принимайте взвешенное решение.
Всем чистых и выгодных сделок!
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Риски льготой ипотеки.
