Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку, — это распространенная ситуация, которая может быть вызвана разными жизненными обстоятельствами. Основные причины обычно сводятся к двум ключевым моментам: финансовым трудностям или изменению потребностей семьи.
Почему возникает необходимость продажи?
Среди наиболее частых причин можно выделить:
1️⃣ Финансовая несостоятельность — когда заемщик больше не может вносить ежемесячные платежи по кредиту.
2️⃣ Изменение жизненных планов — например, необходимость улучшить жилищные условия, переехать в другой город или разделить имущество при разводе (так называемый «размен»).
Особенности продажи залоговой недвижимости
Важно понимать, что квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Это означает, что вы не можете просто выставить ее на рынок. Первый и обязательный шаг — получить официальное согласие кредитной организации на сделку.
Для банка такая продажа имеет две стороны. С одной стороны, это гарантированное погашение основной задолженности. С другой — кредитор теряет будущие доходы в виде процентов, которые он мог бы получить, если бы кредит выплачивался до конца срока. Поэтому банк будет тщательно оценивать предложение.
Совет при финансовых трудностях
Если вы объективно оцениваете свою ситуацию и понимаете, что в обозримом будущем не сможете справляться с платежами, не стоит затягивать с решением о продаже. Промедление может привести к серьезным негативным последствиям: долг будет расти за счет начисления пеней и штрафов, что значительно ухудшит ваше финансовое положение.
Основные способы продажи ипотечной квартиры
Существует несколько проверенных вариантов, как провести такую сделку. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и подводные камни.
✅ Способ 1: Досрочное погашение за свой счет
Вы самостоятельно находите средства (например, из сбережений, продажи другого имущества или займа у родственников), чтобы полностью погасить остаток ипотечного кредита. После этого банк снимает обременение с квартиры, и вы продаете ее как свободную от залога недвижимость. Для банка это самый предпочтительный и простой вариант.
✅ Способ 2: Досрочное погашение за счет средств покупателя
Это наиболее распространенная на практике схема. Покупатель вашей квартиры частью своих денег (обычно через аккредитив или банковскую ячейку) напрямую гасит ваш ипотечный долг в банке. После снятия обременения оставшаяся сумма перечисляется вам.
Важный нюанс: Квартиры с обременением менее привлекательны для покупателей, так как сделка с ними сложнее и рискованнее. Зачастую продавцу приходится соглашаться на некоторое снижение цены, чтобы компенсировать покупателю эти риски и неудобства.
Обратите внимание: Я сдавал в аренду свою квартиру и чуть было не попался..
✅ Способ 3: Привлечение агентства недвижимости с финансовой помощью
Некоторые риелторские компании предлагают услугу выкупа залога. Агентство за свой счет погашает ваш кредит, а вы продаете ему квартиру (часто по заниженной цене) или обязуетесь вернуть средства с высокими процентами. Этот вариант стоит рассматривать как крайнюю меру, так как стоимость таких услуг для заемщика может быть очень высокой. На практике встречается редко.
✅ Способ 4: Продажа по специальной программе банка (например, «трейд-ин»)
Некоторые банки предлагают программы, где они помогают продать старую залоговую квартиру и одновременно оформить ипотеку на новую. По сути, это замена одного кредитного обязательства на другое. Подходит далеко не всем, так как предполагает повторное вступление в кредитные отношения, что может быть неразумно, если изначальной причиной продажи были финансовые проблемы.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: ❓А можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать правильно?.
