Давайте разберем одну неочевидную, но важную ситуацию, с которой может столкнуться заемщик по ипотеке. Представьте следующий сценарий, который я когда-то обсуждал со многими людьми из разных сфер жизни. Внимательно прочитайте и попробуйте найти ответ.
Гипотетическая ситуация с ипотекой
- Вы находите новостройку на этапе строительства, которая уже одобрена для ипотечного кредитования каким-либо крупным банком. Договариваетесь с застройщиком о цене в 2 миллиона рублей. Вносите первоначальный взнос, например, 500 000 рублей, а остальные 1,5 миллиона берете в ипотеку. Право собственности на квартиру в этот момент залоговое и принадлежит банку. Вы три года исправно и, будем считать, счастливо (если это слово применимо к ипотечным обязательствам) платите по графику. За это время дом сдается, а рынок недвижимости растет. В результате ваша квартира теперь стоит не 2, а 4 миллиона рублей. И вот вы перестаете платить по кредиту. Банк, как и положено по договору, забирает квартиру в счет погашения долга и возвращает вам только ту часть платежей, которая шла на погашение основного долга (тела кредита). При этом банк получает актив (квартиру), рыночная стоимость которого в два раза превышает сумму первоначального кредита.
Обратите внимание: Как грамотно подготовиться к ипотеке?.
Теперь главный вопрос: почему при расторжении договора банк не компенсирует заемщику разницу между первоначальной стоимостью квартиры и ее ценой на момент изъятия?
Почему закон работает именно так?
Здесь возникает второй, более глубокий вопрос: почему законодательство закрепило правило оценки недвижимости только на момент заключения кредитного договора? Ведь понятно, что банк не будет продавать эту квартиру на торгах по старой, заниженной цене. Он выставит ее по текущей рыночной стоимости, чтобы максимизировать свою выгоду. Однако рядовой заемщик об этом, как правило, не узнает. Чтобы увидеть реальную цену продажи, нужно лично пройти весь этот путь: взять ипотеку, перестать платить, дождаться расторжения договора, а затем отследить, по какой цене банк реализует вашу бывшую квартиру на своих площадках. Но даже узнав эту цифру, вы уже ничего не сможете сделать — недвижимость становится собственностью банка, и он волен распоряжаться ею по своему усмотрению.
Возникает ощущение, что законодательная система вновь работает не в пользу обычного человека. Казалось бы, логичнее было бы проводить оценку на момент расторжения договора и возвращать заемщику разницу между вырученной банком суммой и остатком долга (за вычетом всех штрафов и издержек).
Поделитесь в комментариях своими мыслями и ответами на этот вопрос. Надеюсь, мне удалось донести суть проблемы, несмотря на то, что с построением текста бывает непросто (школьного образования порой не хватает 😂).
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Вопрос по ипотеке.
