В 2019 году я активно участвовал в торгах по недвижимости и готов поделиться практическими результатами и выводами.
Торги по квартирам от города Москвы
Москва регулярно выставляет на продажу через аукционы значительное количество юридически чистых квартир. Основные источники такого жилья — это имущество умерших москвичей, которое перешло городу по договорам ренты с «Моссоцгарантией», а также площади, переданные застройщиками в рамках исполнения инвестиционных контрактов.
Мой опыт показал, что на таких торгах сложно получить сверхприбыль. Примерно в 90% случаев итоговая цена на аукционе превышала нашу оценку рыночной стоимости. Это говорит о том, что в торгах часто участвовали конечные покупатели, готовые переплатить за конкретную, понравившуюся им квартиру.
Единственная рабочая стратегия, которая приносила результат, — это участие в массовых продажах. Когда город крупным пулом, например, 50-60 лотов за день, выставлял квартиры в одном новом жилом комплексе. Мы подавали заявки сразу на 30-40 объектов и по остаточному принципу «собирали» те лоты, на которые у частных покупателей уже не хватало средств или энтузиазма. Таким образом удавалось приобретать жилье со скидкой 8-12% от рынка. Однако и здесь есть нюанс: после таких торгов многие из этих квартир одновременно появляются в открытой продаже, что создает обратный аукцион — каждый продавец старается сбросить цену на 50-100 тысяч рублей, лишь бы продать быстрее конкурентов.
Торги по банкротству: высокий риск, высокий потенциал
Обратите внимание: Расскажу о том, как заставить деньги работать, альтернатива банковским вкладам и сдачи квартир в аренду.
Этот сегмент в основном состоит из квартир, изъятых за долги по ипотеке. Ключевая сложность — часто в таком жилье продолжают проживать люди, которые не собираются добровольно выезжать.
- Проблемный кейс из Екатеринбурга: Мы приобрели одну такую квартиру через партнеров. Ее продажа растянулась почти на полтора года, и основная задержка возникла именно на этапе выселения. Бывший собственник, купивший жилье в ипотеку и не сделавший по ней ни одного платежа, прописал туда своих пожилых родителей. На суде они предоставили справки об инвалидности и болезни, в результате чего суд предоставил им отсрочку на выезд сроком на целый год.
- Успешные сделки: Несколько других квартир нам удалось купить и быстро перепродать с прибылью. Это стало возможным благодаря привлечению профессиональных советников и отдельным договоренностям с прежними владельцами о быстром освобождении помещения. Однако за этими удачными сделками стояли десятки неудачных попыток. Кроме того, покупка через юридическое лицо сопряжена с бюрократией: для каждого аукциона требуется предоставлять пакет документов (устав, решение учредителей, документы на подписанта и т.д.).
Итоговый вывод: На аукционах по банкротству действительно можно заработать 30% и более, но нужно быть готовым к активной и часто сложной работе с выселением прежних жильцов. В итоге мы выработали для себя оптимальную схему: мы фокусируемся либо на имуществе банков (где вопросы с проживающими часто уже решены), либо на тех лотах, где у нас есть достоверная информация, что квартира пустует или жильцы готовы съехать в кратчайшие сроки. Хотя проблемные объекты с «заселенными» жильцами часто продаются с большим дисконтом, связанные с ними риски и временные затраты обычно не окупаются.
OZ
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Покупка квартир с торгов. личный опыт.
