Первым шагом для любого продавца недвижимости является определение рыночной стоимости своей #квартиры. Какую цену указать в объявлении? Какие ожидания являются реалистичными? Эти вопросы волнуют каждого собственника.
Проблема отсутствия открытых данных
Идеальным решением было бы наличие открытой базы данных Росреестра по завершенным сделкам. Однако такой информации в свободном доступе пока нет. В результате основным источником для формирования цены становятся рекламные порталы, где владельцы и агенты изучают предложения по аналогичным объектам. Именно на основе этих объявлений и строятся первоначальные расчеты и надежды.
Важно понимать: цены в объявлениях — это не цены реальных сделок. Разброс стоимости на внешне похожие квартиры в одном районе может быть колоссальным — в полтора-два раза. Один объект будет продан дешевле, другой — дороже, а третий может вообще не найти покупателя. Конечный результат зависит от того, за какую сумму покупатели готовы приобрести жилье, то есть от текущего рыночного спроса.
Ключевые факторы для определения цены продажи
Чтобы понять, какую сумму можно выручить от продажи, необходимо проанализировать несколько важных аспектов рынка.
1. Объем предложения на рынке
В первую очередь, нужно оценить количество похожих квартир, выставленных на продажу в интересующем вас районе. Если покупатель видит 30 вариантов — это создает одну конкурентную среду, если всего 5 — совершенно другую. Чем больше предложений, тем сильнее давление на цену в сторону ее снижения.
2. Поведение покупателя
Стоит учитывать, сколько объектов потенциальный покупатель просмотрит перед принятием решения. По статистике, человек, который точно знает, что и где хочет купить, посещает от 6 до 12 #квартир. И начинается этот поиск всегда с самых привлекательных по цене предложений.
3. История продаж конкурентов
Крайне полезно изучить судьбу похожих объектов: как долго они находились в продаже (срок экспозиции), как менялась их цена со временем. Современные #покупатели часто мониторят рынок месяцами, а то и годами. Они видят, какие квартиры "зависли", а какие ушли быстро, и отмечают для себя динамику цен. Поэтому они зачастую чувствуют конъюнктуру рынка лучше, чем продавец, который только начал задумываться о продаже.
4. Цены недавних реальных сделок
Самое главное — выяснить, за какие суммы были проданы аналогичные объекты в последнее время. #Рынок недвижимости очень динамичен: меняется и количество предложений (сегодня однокомнатных квартир в продаже 10, а завтра может быть 20), и уровень спроса, который зависит от общей экономической ситуации, трендов роста или падения цен.
К сожалению, собрать всю эту информацию в единый понятный отчет — задача нетривиальная.
Существующие методы оценки и их недостатки
Многие обращаются в оценочные компании. Однако их отчеты часто основываются на анализе цен в объявлениях, то есть на предложении, а не на реальном спросе и завершенных сделках. Это дает усредненный, а иногда и искаженный результат. Более того, на практике оценщикам нередко задают вопрос: "Какая цифра нужна для отчета?".
Альтернативный вариант — сервис оценки от #Домклика Сбербанка. Его преимущество в том, что в анализе используются данные по реальным #сделкам, проведенным с ипотекой Сбербанка. Но и здесь есть минусы: данные представлены за три года, а рынок может сильно измениться за меньший срок. Кроме того, это лишь часть рынка — сделки, совершенные через другие #банки (ВТБ, Альфа-Банк и т.д.), в отчет не попадают. Этот метод лучше, чем полное отсутствие информации, но он также не дает полной картины.
Наиболее точный метод: сравнительный анализ
Самый верный способ оценить квартиру — провести детальный сравнительный анализ. Для этого необходимо:
- Подсчитать, сколько похожих квартир продается прямо сейчас.
- Собрать полную информацию по каждому конкурирующему объекту: состояние ремонта, юридические особенности, срок нахождения на рынке, были ли просмотры и какие цены предлагали потенциальные покупатели.
- Найти недавно проданные #квартиры-аналоги и выяснить финальные суммы сделок, а также историю их продажи.
Такой сравнительный анализ цен — это документ, который наглядно отражает реальную ситуацию на рынке в конкретный момент времени. Опираясь на эти данные, ошибиться в оценке практически невозможно.
Больше полезных материалов по теме финансов и недвижимости: Банки.
Источник статьи: За сколько уйдет квартира.
