Новая схема продажи жилья, появившаяся как ответ застройщиков на предупреждение ЦБ принять меры по регулированию (читай - запрету) ипотеки близкой к нулю, вызвала осторожные комментарии в Банке России. Насколько жизнеспособным будет новый банковский продукт, CUD.NEWS ("Центр Градостроительства") поинтересовался у экспертов рынка недвижимости.
Инновации от безысходности?
Ипотечный кредит – это кредит, в котором сумма кредита делится на несколько частей, каждая из которых имеет свою кредитную ставку. Основные риски этой схемы, недавно перечисленные главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной, сводятся к увеличению ставок проектного финансирования (из-за медленного заполнения дополнительных счетов), скачку цен на жилье (из-за ажиотажного инвестиционного спроса) и неправильные продажи, то есть недобросовестные продажи и другие проблемы, которые сегодня все еще трудно предсказать.
Набиуллина отметила, что ЦБ видит эти риски, продолжает анализировать ситуацию и пообещала по мере необходимости принимать соответствующие решения в банковском регулировании.
Новая схема приобретения жилья, представленная такими застройщиками, как «А101», «Основа», «Страна Девелопмент» и «Мармакс», пока не получила широкого распространения, но вызвала резонанс на рынке недвижимости, поскольку представленные игроки входят в число крупнейших девелоперских компаний РФ.
По словам Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», это типичная маркетинговая история.
«Траншевый кредит — жест безысходности девелоперов, пытающихся как-то оживить застойный спрос в период неопределенности (как тут не вспомнить об акциях «-30%» (Уровень) и «-20%» (ПИК), когда покупайте за наличные), — говорит эксперт. — В нормальных условиях такими инструментами никто не пользовался бы. И, надеюсь, в будущем они не понадобятся».
В настоящее время спрос на жилую недвижимость поддерживается различными видами ипотечных продуктов, субсидируемых государством и застройщиками. Однако рост траншевых кредитов выглядит преждевременным, считает Денис Бобков, руководитель отдела маркетинга и аналитики Asterus.
По его словам, Банк России уже обратил внимание на те ипотечные продукты, которые являются более рискованными как для заемщиков, так и для кредитных организаций. С декабря, например, регулятор планирует ввести надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, выдаваемым под долгосрочную задолженность с первоначальным взносом менее 10%. В результате такие кредиты значительно подорожают для банков, а, следовательно, и для клиентов.
Преимуществ больше, чем недостатков
Тем не менее, многие эксперты весьма позитивно отреагировали на рост траншевых кредитов.
«Это, безусловно, связано с дополнительными рисками, и внимание к нему со стороны Банка России понятно. Но в нынешних реалиях российского рынка недвижимости, на мой взгляд, в этой истории есть ряд плюсов как для покупателей, так и для застройщиков», — говорит Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
По сути, это классическая модель финансирования жилищного строительства в Европе и Северной Америке. В рамках трансипотечного кредита кредит выдается частями – небольшой кредит на период до сдачи жилого комплекса, остальное на завершение покупки. Лицо, его оформившее, вносит первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры в строящемся доме, а затем каждый месяц перечисляет минимальную сумму застройщику (в некоторых случаях один рубль в месяц). Этот период длится до момента сдачи дома в эксплуатацию, но не более трех лет.
Следовательно, для покупателей, не имеющих жилья и вынужденных снимать квартиру, данная модель позволяет значительно снизить финансовую нагрузку на этапе строительства дома.
Обратите внимание: Три схемы мошенничества застройщиков.
Ведь проценты будут начисляться не на весь кредит, а только на его части. Получается, что можно арендовать дом и спокойно ждать, пока дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. Или в период строительства накопить деньги на последующий ремонт.Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум», прогнозирует, что этот вид кредитования станет одним из основных драйверов потребительской активности на рынке недвижимости в ближайшие годы.
«Трансфертная ипотека не предполагает удорожания самой квартиры, в отличие от кредитов практически с нулевой процентной ставкой. Кроме того, благодаря ей снижается риск просрочки ввода в эксплуатацию новостройки, поскольку она Застройщикам выгодно завершить строительство так как можно быстрее и получить перевод из банка на заблокированный счет», — подчеркивает эксперт.
Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс», которая уже работает с трансипотечной схемой, подтвердила, что клиент, так сказать, «замораживает» стоимость квартиры в новостройке, тем самым страхуя себя против последующего повышения цен. А то, что по мере строительной готовности дома такое повышение уж точно известно даже неопытному покупателю жилья.
Трансфертная ипотека появилась в ответ на тенденцию второй половины 2022 года, выражающуюся в повышенном интересе к банковским программам по снижению финансовой нагрузки на клиентов. Это еще одна возможность купить жилье и сэкономить на ежемесячных платежах до сдачи дома в эксплуатацию, — говорит Александр Козлов, управляющий директор компании «Русич Недвижимость».
«Теперь можно получить ипотеку траншами по семейному кредиту, по Дальнему Востоку и по другим программам с господдержкой, где цены ниже, чем на стандартные продукты, — говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов».
Все финансовые операции проводятся так же, как и при обычной ипотеке – собирается точно такой же пакет документов, подписывается договор долевого участия и договор ипотеки, деньги с эскроу-счета застройщик получает только после въезда в дом, и скоро
Между тем эксперты отмечают, что траншевый кредит могут себе позволить только те люди, которые эффективно планируют свои расходы и уверены в собственной финансовой устойчивости.
Так что риск все же есть
Чаще всего проблемы могут возникнуть в процессе погашения второго (основного) транша кредита, когда заемщик понимает, что не в состоянии обслуживать ипотеку из-за резко возросших взносов. И это только верхушка айсберга.
«Недвижимость и застройщики, используя трансипотеку, легко могут ввести покупателей в заблуждение и предположить, что квартиру по выгодной схеме можно будет в дальнейшем выгодно перепродать», — говорит Руслан Сухий.
По его словам, неопытные покупатели и инвесторы могут поддаться искусственно созданному ажиотажу и купить жилье. Между тем, увеличение доли инвесторов, готовых в момент ввода дома в эксплуатацию выйти на рынок для продажи своих квартир, приведет к увеличению срока экспозиции этих квартир, и собственникам придется отдавать значительные скидки для привлечения покупателей.
Что же касается самих разработчиков, то здесь опасения не столь очевидны.
«Да, по новой схеме счета эскроу будут пополняться медленнее, чем при покупке по другим ипотечным продуктам. Но увеличение ставки проектного финансирования, а затем и стоимости квартир, как предлагает ЦБ, возможно только в том случае, если доля трансипотечных кредитов в продажах достигнет двузначных значений, например 50%, говорит Юлия Судакова, начальник отдела ипотечного кредитования Granel Group».
Кстати, доля перевалочных ипотечных кредитов в общем объеме продаж сегодня составляет не более 1%. Поэтому на степень финансирования проекта в краткосрочной перспективе это не повлияет, уверены эксперты.
Лучше синица в руках…
В долгосрочной перспективе, если новая схема действительно получит широкое распространение, стоимость денег, которые девелопер получает от банка, обязательно подорожает. Но в трудные времена траншевый кредит – это все же возможность продолжать строительство, привлекать покупателей и не останавливать свою деятельность.
«Лучше немного потерять в плане прибыльности проекта, чем вообще его не реализовать и вообще ничего не заработать», — резюмирует Руслан Сухий. - В настоящее время позволить себе такую модель сегодня могут только компании с хорошим финансовым состоянием.
Автор: Виталий Простаков
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.