Ипотека является одним из самых популярных инструментов улучшения жилищных условий, но в некоторых случаях может быть и способом получения дополнительного дохода. О том, как заработать на ипотеке, рассказали специалисты CUD.NEWS ("Центр Градостроительного Развития.
Каждый человек является победителем
Несмотря на устоявшееся общественное мнение, что обмануть банк невозможно, а ипотека — это приговор самому себе на многолетнее рабство, которое кроме убытков ничего не приносит, уверен генеральный директор строительной компании «СтройРешение» Максим Старихин что в этой сделке еще остались победители абсолютно со всех сторон сделки.
«Несколько неверная формулировка, это больше похоже на win-win — выигрывают и банки, и заемщики». Нужно понимать, что деньги банкам выделяет ЦБ России под ключевую ставку, сейчас она составляет 7,5%. Банк зарабатывает на разнице между ключевой ставкой, по которой он возвращает заемные средства ЦБ, и процентной ставкой, по которой эти средства выделяются заемщикам», — поясняет специалист.
В образме, по его словам, любой банк в этой цепочке является передаточным звеном, которое, не рискуя собственными средствами, зарабатывает на кредитах.
«Но любой заемщик в этой ситуации является еще и выгодным заемщиком. Он гарантированно получает средства для последующих вложений под вполне адекватный процент, который сейчас ниже реальной инфляции. Это даже без учета того, что недвижимость постоянно дорожает", - уточнил Максим Старичихин.
Поэтому, по мнению эксперта, можно рассматривать ипотеку как средство заработка, ведь платежи у ответственных заемщиков с каждым месяцем все больше и больше.
Ипотека всегда была и есть методом приумножения капитала, если у покупателя есть на руках какая-то минимальная сумма, соглашается директор по продажам ГК «Полис» Яна Вирченко.
«Недвижимость дорожает в зависимости от периода: больше, меньше. Но динамика всегда идет вверх. Покупая квартиру с первоначальным взносом 700 000, клиент может заработать от 50 до 100% вложенных средств, при правильном вложении. Таким образом, зарабатывая небольшие суммы и переводя деньги с квартиры на квартиру, можно накопить на полную оплату студии, а затем — расшириться», — объясняет стратегию Вирченко.
Ипотека – не инвестиции
А вот частный эксперт в спере недимитель Максим Чурилов не согласен с этим мнением. По его словам, само определение инвестиции — это вложение капитала с целью получения прибыли, а значит, ипотека не может быть инвестицией в чистом виде. Клиент платит проценты за обслуживание ипотечного кредита, что, с другой стороны, является расходом, заверил он.
«Если рассматривать клиента, который покупает квартиру с целью дальнейшей перепродажи и использует для этого ипотечный кредит, то в этой ситуации уже можно говорить об инвестиционной составляющей. Но в этом случае инвестицией будет покупка квартиры, а не ипотечный кредит. Ипотека здесь является лишь инструментом достижения цели и позволяет приобрести недвижимость, вкладывая не полную стоимость, а часть средств в виде первоначального взноса. Есть практика, когда грамотный подход к покупке недвижимости для ее дальнейшей перепродажи и использование кредитных средств при этом действительно может принести хороший доход», — отметил Чурилов.
Однако вопрос о том, какие именно шаги необходимо предпринять для получения дохода, остается открытым.
Обратите внимание: ПСБ запускает военную ипотеку без первоначального взноса.
Стратегии много.Продавать новостройки
Несмотря на большое количество стратегий, методов и инвестиционных планов, значительную популярность набирает спекулятивный подход. Этот факт подтверждает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
«При благоприятных обстоятельствах есть возможность продать заложенную квартиру с наценкой, досрочно погасить кредит, вернуть часть уплаченных процентов и остаться с прибылью», — поясняет специалист.
При досрочном погашении долга проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму, банк не получит: срок кредита и платеж заметно сократятся
«Человек закладывает одну или несколько квартир в новостройках, ждет некоторое время (обычно 1-2 года) и продает эти объекты. Через 1-2 года цена квадратного метра вырастет, соответственно, разница в цене уже в доходах продавца», — подтверждает основатель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Перлин добавляет, что не стоит выбрасывать счета и то, что, например, московская недвижимость неуклонно растет в цене. Эксперт не сомневается, что на финальном этапе проекта можно реализовать квартиру как минимум на 30% дороже.
Следует отметить, что это правило не действует в случае использования субсидируемого тарифа: здесь комфортный ежемесячный платеж достигается за счет длительного срока кредита, а доплата за квартиру уже включена в тело заем.
«Нужно понимать, что если это инвестиции спекулятивного характера — покупка ради последующей продажи по более высокой стоимости, то выгода «съест» стоимость владения — ЖКХ, налоги, регистрацию», - напоминает Максим Старичихин.
Сдавать в аренду
По словам Дмитрия Ракуты, ипотека дает большое количество возможностей для получения дополнительного дохода и инвестирования. Одна из самых распространенных тактик – сдача доходного объекта в аренду.
«Человек берет готовую квартиру в ипотеку, находит арендатора и тут же сдает ее. Ипотека выплачивается ежемесячными платежами. По истечении долгосрочного периода недвижимость будет добавлена к цене в любом случае. Так что квартира себя окупает», — поясняет эксперт.
Приобретение недвижимости для проективной дачи наем — наиболее консервативный вид инвестирования и диверсификации рисков, который не теряет своей актуальности и сегодня, — вторит коллега Старичихин.
«Особенно началовны такие инвестиции в курортно-туристические регионы. Аренда жилья, как долгосрочная, так и посуточная, сейчас очень востребована, потому что количество стран для посещения с туристическими целями уменьшается с каждым днем, а людям нужно где-то отдыхать», — добавляет он.
Правильно все рассчитать
Стоимость жилья на дальнем расстоянии всегда растет, соглашается с коллегами и Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Однако, по его словам, для быстрого погашения условия кредита должны быть выгодными, чтобы погашение кредита не блокировало будущий рост стоимости жилья на ближайшие 20-30 лет.
«В идеале рыночная стоимость квартиры на момент оформления ипотеки не должна превышать общую сумму (с учетом переплаты) более чем на 40-50%. В противном случае прибыли от перепродажи придется ждать долго, даже если продать приобретенное имущество за большие деньги", - заверил спикер.
Присматривается к ИЖС
Особенно выгодно сейчас инвестировать в строительство частного дома, так как аренда такого жилья значительно дороже, чем аренда квартиры аналогичной стоимости, — говорит Максим Старичихин.
«В частном доме, если мы говорим об инвестициях в земент ИЖС – дом с чистовым ремонтом можно построить за год. А через год я уже начал его эксплуатировать или сдавать в аренду. А в случае, если вы взяли ипотечный кредит, условно на 15 лет, то фактически вы будете выплачивать свои средства только в течение первого года, пока будет строиться дом. Дальше объект недвижимости начнет себя окупать», — заключил эксперт.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Ипотека.