Правда коварна - моя любимая пословица обо всем, что происходит в стране. 

Разработчики играют ведущую роль. 

Новый старый продукт - "траншевые ипотечные кредиты".

Новый - потому что это ответ строителей на призыв центрального банка к банкам более ответственно подходить к кредитованию ипотеки на покупку жилья и де-факто прекратить кредитование под 0,(0)1% годовых с 1 декабря 2022 года. 

Старый - потому что этот вид "кредита" появился еще в апреле". Но он расцвел в октябре.

Суть проста – до постройки и сдачи дома заемщик платит 1 (один) рубль в месяц по ипотечному кредиту. 

По - полной ставке, вытекающей из программы государственной поддержки. 

Плюсы траншевой ипотеки

Покупатель страхует себя от риска невозможности реализации проекта, не вкладывая много денег из кредита на начальном этапе. 

А затем, когда физически есть что занять, они начинают платить полную сумму. 

Является ли это экономически эффективным? Да!

Застройщик получает новые продажи, в которых он так нуждается сейчас. Выгода также очевидна.

Банк получает нового клиента, который будет зарабатывать деньги, когда дом будет построен. Также есть за что бороться. 

Все ли получают прибыль? Почти. 

Минусы

Банк получает только такого заемщика, который через год-два не начинает платить и 1 рубля. К этому времени с клиентом в целом и с финансовой стороной в частности может произойти все, что угодно. И какова вероятность того, что это "что-то" будет отрицательным, а не положительным?

Застройщик лишит себя возможности получить часть денег со счетов эскроу. То есть, ему придется отвлечь свои денежные средства на завершение проекта. 

Хотя частичное раскрытие эскроу было сделано Минстроем именно с этой целью. 

Клиент также идет на риск.

Обратите внимание: Когда банк будет компенсировать невыдачу ипотечного кредита.

В нынешних условиях быть связанным кредитными обязательствами как минимум на год может оказаться не такой уж крутой идеей, как это было до 2022 года.

Итоги

Вывод таков: "траншейная ипотека" - это своего рода сублимированный продукт, отражающий реалии рынка недвижимости. 

Что-то вроде ипотеки. Но не совсем. Кажется, что это выгодно всем. Но не всегда. 

Это позволяет выгодно купить квартиру. Но вы должны все просчитать и быть уверены в своем будущем.

Но учитывая новости о 70 миллионах непроданных квадратных метров в домах, которые почти построены застройщиками, мы можем ожидать больше "франкенштейнов" на рынке ипотечных продуктов.

Мысли вслух

Крупные строительные компании готовы не получать деньги до стадии завершения строительства с эскроу-счетов, лишь бы создать свою клиентскую базу. 

По сути, они борются с рекламой, стараясь получить как можно больше CDA. 

Зачем им преследовать клиента, у которого нет денег на момент заключения CDA (или он не хочет тратить их на покупку нового здания)?

Проводится ли конкурс "Кто подпишет больше CDU?"? А качество покупателей с точки зрения платежеспособности вообще не имеет значения? 

Я думаю, что пришло время крикнуть "Хьюстон, у нас проблемы!" и перестроить рынок первичной недвижимости. 

До тех пор преобладает мнение, что первичный рынок - это могучий локомотив, движущийся со скоростью 300 километров в час. 

И пока он работает на рельсах, водители, диспетчеры и пассажиры всем довольны. 

Хотя, куда едет этот поезд и что будет, если локомотив сойдет с рельсов - никто не задумывается.  

Источник

Больше интересных статей здесь: Ипотека.

Источник статьи: Разбираемся с новым старым "продуктом" на рынке ипотечного кредитования первичного рынка.