Ипотека остается серьезным бременем для россиян, и примерно 20% молодых семей не могут позволить себе взять кредит даже по сниженной процентной ставке. А с уходом «околонулевых» кредитных программ возможностей обеспечить доступные ежемесячные платежи становится еще меньше. Тем не менее, это кредитный продукт, который пока только набирает популярность, но уже готов стать достойной альтернативой. Эксперты «Метриума» говорят о преимуществах перевалочной ипотеки, но не обходят вниманием и ее «подводные камни».  

Утром стулья, вечером деньги 

При использовании классических ипотечных программ заемщики вносят ежемесячный взнос на всю стоимость квартиры в еще не построенном доме. В то же время им часто приходится снимать жилье, прежде чем они получат ключи. Это ложится двойным бременем на семейный бюджет.

Траншевый кредит помогает избежать этого. Это означает снижение платежей до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Каким образом это достигается? Застройщик делит сумму кредита на доли (транши) — от двух до пяти — и выдает их покупателю в несколько этапов. Например, схема может быть такой: первый транш состоит из суммы первоначального взноса и 30% запрашиваемого кредита, на второй выдается еще 30%, а на третий выдается остаток (40%). Следовательно, финансовая нагрузка на бюджет заемщика при строительстве невелика, ведь проценты он платит только на выделенную сумму, и происходит это до ввода дома в эксплуатацию. Пока кредит не погашен, имущество находится в залоге в банке, как и в случае с «традиционной» ипотекой.  

Конкретная выгода

Несомненным преимуществом траншевых программ является, во-первых, удобство ежемесячных платежей для заемщиков на этапе строительства дома. Семьи имеют не только уверенность в безопасности бюджета, но и возможность финансового планирования. Отложить деньги на ремонт, мебель или частично погасить ипотеку они могут досрочно после получения второго транша — за несколько лет для этого накопится достаточно денег, которые просто уйдут в банк при обычной ипотеке.  

Во-вторых, поскольку проценты изначально начисляются не на весь кредит, а только на его часть, в результате переплаты будет меньше.

Обратите внимание: Когда банк будет компенсировать невыдачу ипотечного кредита.

Кто подходит?

Траншевый кредит поможет, во-первых, тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но пока ограничен в своих возможностях и по тем или иным причинам не попадает под госпрограммы. Также он оптимален для тех, кто вынужден снимать жилье на время строительства дома.

Этот вариант также могут рассмотреть те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях. После сдачи новостройки цены имеют тенденцию к росту, и собственник сможет продать участок дороже, чем купил, при этом не неся существенных затрат на уплату процентов по ипотеке на этапе строительства. Это выгодно и тем, кто планирует сдавать в аренду: недвижимость начинает приносить доход практически сразу, не затягивая период «отработки» вложенных средств.

И в чем подвох?

В октябре прошлого года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что перевалочные ипотечные кредиты являются рискованным продуктом для российского рынка. Она обосновала это тем, что программа приведет к увеличению спроса на жилье как объект инвестирования и неизбежному росту цен на готовые квартиры. Это означает, что покупателям, которые вынуждены покупать более дорогую недвижимость, будет труднее обслуживать свои ипотечные кредиты. Еще один риск был назван «продажей по недобросовестности»: некоторые клиенты не смогут определить окончательную стоимость ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша сохранится до окончания всей суммы кредита. В то же время реальные условия в программе вполне могут оказаться для них неподходящими.

Однако следует отметить, что указанные риски не обязательно приводят к указанным последствиям. Во-первых, ипотечные транши выдаются не во всех банках, а только в Сбербанке, а значит, о массовом распространении говорить не приходится, что приведет к росту цен. Во-вторых, финансовая грамотность россиян за последние годы значительно выросла, и они не только внимательно читают условия контракта, но и заранее просчитывают все нюансы. Например, кто-то планирует после сдачи дома продать старую квартиру, надеясь тем самым погасить значительную сумму кредита, а кто-то ждет наследства только через два-три года, когда банк выдаст вторую часть кредита кредит. Такие люди готовы платить символические суммы в первые годы, чтобы зафиксировать стоимость жилья в новостройке.   

На бумаге было гладко…

Конечно, кредит в рассрочку имеет особенности, о которых вы должны знать, прежде чем принимать решение. Во-первых, доступных по программе объектов на рынке недвижимости пока немного: она распространяется не на все новостройки, то есть выбор существенно ограничен самими застройщиками. Во-вторых, застройщики часто отказываются предоставлять скидки покупателям, выбравшим рассрочку. Это логично, ведь они заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее получить полную стоимость жилья, а здесь приходится ждать несколько лет, поэтому уступки кажутся излишними.  

Поэтому необходимо внимательно изучить условия договора и сравнить разные программы между собой, благо их сейчас достаточно. Вполне может оказаться, что, например, рассрочка в вашем случае будет намного выгоднее.

«Траншевый кредит имеет достаточно широкую целевую группу: он может быть выгоден и тем, кто покупает свое первое жилье, и тем, кто покупает квартиру в инвестиционных целях, а также клиентам, которые через несколько лет планируют продать имеющуюся недвижимость, но не хочу связываться с trade-in», — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования «Метриум». — Не стоит бояться траншей — это еще один гибкий инструмент, в целом удобный для заемщика. Но следует заранее просчитывать свои возможности, так как низкая финансовая нагрузка дается только до момента сдачи дома в эксплуатацию, а потом надо платить полную ипотеку».

Ранее мы рассказывали, какие слабые и сильные стороны увидели в трансъеп-ипотеке опрошенные нами эксперты.

© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)

Больше интересных статей здесь: Ипотека.

Источник статьи: Ипотека по-прежнему остается серьезным бременем для россиян, и около 20% молодых семей не могут себе позволить взять кредит даже по льготной ставке.